Fachbegriffe verständlich, Abläufe strukturiert – alles, was Eigentümer und Beiräte für ihre WEG wissen wollen, ohne Fachchinesisch.
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WEG, Hausgeld, Belegprüfung & Co. – kurz erklärt, verlinkbar von überall auf der Website.
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Die Jahresabrechnung besteht aus zwei Teilen: der Gesamtabrechnung für die gesamte WEG (alle Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres) und der Einzelabrechnung – Ihr persönlicher Anteil, aufgeteilt nach Kostenarten und Verteilungsschlüssel. Am Ende steht eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
Schritt 1: Vergleichen Sie die Gesamtausgaben mit dem Wirtschaftsplan des Vorjahres. Große Abweichungen (z. B. doppelt so hohe Heizkosten) sollten erklärt sein.
Schritt 2: Verstehen Sie Ihren Verteilerschlüssel. Typische Schlüssel: nach Miteigentumsanteilen (MEA), nach Wohnfläche, nach Verbrauch (Heizung – gesetzlich vorgeschrieben nach Heizkostenverordnung) oder nach Einheit (Kopfprinzip).
Schritt 3: Prüfen Sie, ob Ihre Hausgeldvorauszahlungen korrekt eingetragen sind (Dauerauftrag × 12 Monate).
Schritt 4: Identifizieren Sie Sonderposten (große Reparaturen, Einmal-Ausgaben) – diese sind normal und kein Zeichen für schlechte Verwaltung.
Beschlüsse der Eigentümerversammlung können innerhalb von einem Monat nach der Versammlung beim Amtsgericht angefochten werden (§ 44 WEG). Bei Schad & Nebauer sind die Belege in LumenOS ganzjährig digital abrufbar.
Schaden am Gemeinschaftseigentum (z. B. Hauptleitung bricht): → Wohngebäudeversicherung der WEG. Der Verwalter meldet den Schaden und koordiniert Handwerker.
Schaden aus Ihrem Sondereigentum (z. B. Waschmaschine läuft über): → Privathaftpflichtversicherung für Schäden bei anderen; Hausratversicherung für eigenes Mobiliar.
Wichtig: Führen Sie keine eigenmächtigen Trocknungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durch, bevor die Hausverwaltung informiert wurde – das gefährdet den Versicherungsschutz.
Seit der WEG-Reform 2020 genießt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine privilegierte Stellung: Hausgeld-Forderungen sind im Zwangsversteigerungsverfahren vorrangig (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) – die WEG steht vor anderen Gläubigern, soweit Rückstände der letzten 5 Jahre und max. 5 % des Verkehrswertes nicht übersteigen.
Kurzfristig müssen die übrigen Eigentümer die Lücke durch erhöhte Vorauszahlungen oder eine Sonderumlage schließen, wenn keine ausreichenden Rücklagen vorhanden sind. Bei Schad & Nebauer verfolgen wir Rückstände konsequent – Sie sehen den Status in LumenOS.
Jeder Eigentümer kann in Textform und unter Angabe des Zwecks von der Verwaltung die Einberufung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Die Verwaltung muss dann tätig werden. Bleibt sie untätig, kann der Verwaltungsbeirat (§ 24 Abs. 3 WEG) oder ein vom Amtsgericht ermächtigter Eigentümer einberufen.
Tipp: Für weniger dringende Entscheidungen ist ein Umlaufbeschluss oft schneller und günstiger.
Die Heizkosten einer WEG werden nicht direkt von der Hausverwaltung, sondern von einem spezialisierten Messdienstleister (z. B. Techem, ista, Minol, Brunata) abgerechnet. Dieser liest die Verbrauchsdaten aller Einheiten aus, berechnet den Verteilungsschlüssel und erstellt eine gesonderte Heizkostenabrechnung, die dann in die WEG-Jahresabrechnung einfließt.
Schritt 1 – Gesamtkosten: Alle Kosten für Heizenergie (Öl, Gas, Fernwärme) plus Betriebskosten (Wartung, Schornsteinfeger, Messdienstleister).
Schritt 2 – Aufteilung nach Heizkostenverordnung:
Üblichster Schlüssel in der Praxis: 30 % Grundkosten / 70 % Verbrauch.
Schritt 3 – Ihr Anteil: Ihr Verbrauchsanteil wird aus den Ablesewerten Ihrer Heizkörperverteiler errechnet. Der Grundkostenanteil richtet sich nach Ihrer Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche der WEG.
„Ich war im Urlaub – warum zahle ich trotzdem?"
Weil 30–50 % als Grundkosten nach Fläche verteilt werden. Auch wer kaum heizt, zahlt seinen Grundkostenanteil.
„Warum kommt die Jahresabrechnung so spät?"
Die Hausverwaltung kann erst abrechnen, wenn der Messdienstleister seine Daten geliefert hat – oft erst April bis Juni des Folgejahres.
Sie haben das Recht, die Heizkostenabrechnung des Messdienstleisters vollständig einzusehen (§ 18 Abs. 4 WEG). In LumenOS stellen wir Ihnen die vollständige Abrechnung digital zur Verfügung.
Die alte Verwaltung ist verpflichtet, alle Unterlagen vollständig und unverzüglich zu übergeben:
Seit der WEG-Reform 2020 haben einzelne Eigentümer das Recht, bestimmte bauliche Veränderungen durchzuführen – auch wenn die Mehrheit dagegen ist (§ 20 Abs. 2 WEG):
Die Gemeinschaft kann diese Maßnahmen nicht pauschal ablehnen. Sie kann aber:
Tipp: Stellen Sie Ihren Antrag frühzeitig – idealerweise mehrere Wochen vor der nächsten Eigentümerversammlung.
Nicht-privilegierte bauliche Veränderungen (z. B. Balkon, Klimaanlage, Dachterrasse) erfordern weiterhin einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht, sobald ein Gebäude mehrere Eigentümer hat. Alle Eigentümer teilen sich das Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Heizung) und treffen gemeinsam Entscheidungen darüber. Die Hausverwaltung ist das ausführende Organ, das im Auftrag aller Eigentümer handelt.
1. Als Mitglied der WEG: Sie haben Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung, zahlen monatlich Hausgeld und tragen Ihren Anteil an Gemeinschaftskosten.
2. Als Eigentümer Ihrer Wohnung: Innerhalb Ihres Sondereigentums haben Sie weitgehende Freiheit – Renovierungen, Vermietung, Gestaltung. Einschränkungen gibt es nur, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
3. Als Teil der Gemeinschaft: Beschlüsse der Mehrheit binden alle – auch Sie, auch wenn Sie dagegen gestimmt haben. Deshalb lohnt es sich, die Eigentümerversammlung regelmäßig zu besuchen.
Das Hausgeld setzt sich typischerweise zusammen aus:
Einmal im Jahr erhalten Sie die Jahresabrechnung – dort sehen Sie, was tatsächlich angefallen ist und ob Sie eine Nachzahlung oder ein Guthaben haben.
Bei Fragen: Schreiben Sie uns unter info@hv-schadnebauer.de oder buchen Sie einen kostenlosen Beratungstermin.
Nicht jeder Konflikt braucht denselben Weg. Orientieren Sie sich an der Art des Problems:
Empfehlung: Suchen Sie einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht – nicht jeden Anwalt. Das Rechtsgebiet ist sehr speziell.
Oben die sichtbare Spitze – unten der Großteil der Arbeit. Die Pyramide zeigt, welche Aufgaben Eigentümer sehen, was Beiräte mitprüfen und was täglich im Hintergrund läuft.
Das Ergebnis – nicht der Weg dahin
Prüfung, Vorbereitung, Kontrolle
Der Großteil der täglichen Verwaltungsarbeit
Bei Schad & Nebauer machen wir diesen Umfang nachvollziehbar: In LumenOS sehen Sie Abrechnungen, Belege und Beschlüsse digital.
1. Wohngebäudeversicherung (verbunden, zum Neuwert):
Deckt Schäden durch Feuer, Leitungswasser (Rohrbruch), Sturm und Hagel. Dringend empfohlen: Elementarschadenklausel zusätzlich vereinbaren (Überschwemmung, Starkregen – nicht automatisch enthalten!).
Wichtig: Die Wohngebäudeversicherung versichert auch fest eingebaute Teile Ihrer Wohnung (Böden, Einbauküche, Fliesen) – soweit sie zum Gebäude gehören.
2. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht:
Deckt Personen- und Sachschäden Dritter durch das Gebäude – z. B. ein Passant, der auf dem nicht geräumten Gehweg ausrutscht.
Die WEG-Versicherungen schützen das Gemeinschaftseigentum. Für Ihren persönlichen Schutz brauchen Sie:
Empfehlung: Lassen Sie Ihre WEG-Versicherungen alle 3–5 Jahre prüfen. Versicherungssummen veralten, neue Risiken entstehen. Die Hausverwaltung prüft dies im Zuge des jährlichen Versicherungsmanagements.
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Zwei Beschlüsse der Versammlung – alte Verwaltung ab, neue Verwaltung an.
Abberufung beendet das Verwalteramt der bisherigen Hausverwaltung. Bestellung ernennt die neue Verwaltung. Beides sind getrennte Beschlüsse der Eigentümerversammlung – oft werden sie in derselben Sitzung gefasst.
Zusätzlich muss der alte Verwaltervertrag gekündigt oder auslaufen – Vertrag und Beschluss greifen ineinander.
Von der WEG gewählte Eigentümervertreter – Kontrolle und Mitwirkung.
Der Beirat (Beirat der WEG) besteht aus Eigentümern, die von der Versammlung gewählt werden. Er unterstützt die Hausverwaltung, prüft Rechnungen und berät bei wichtigen Entscheidungen – ohne selbst Verwalter zu sein.
In LumenOS können Beiräte Belege ganzjährig prüfen, statt alles kurz vor der Eigentümerversammlung unter Zeitdruck abzuarbeiten.
Kontrolle von Rechnungen und Buchungen – ob Kosten plausibel und korrekt verbucht sind.
Bei der Belegprüfung schauen Beirat und Verwaltung, ob eingegangene Rechnungen stimmen: richtiges Konto, plausibler Betrag, korrekte Zuordnung zur WEG.
Viele Verwaltungen bündeln das kurz vor der Eigentümerversammlung. Wir machen das ganzjährig in LumenOS – Fehler fallen früher auf, die Versammlung kann früher stattfinden.
Ein Beschluss, den Sie für falsch halten – was Sie innerhalb eines Monats tun können.
Nicht jeder Beschluss der Eigentümerversammlung ist automatisch rechtmäßig. Wenn ein Beschluss formelle Fehler hat (falsche Einladung, fehlende Ankündigung) oder inhaltlich gegen das WEG, die Gemeinschaftsordnung oder das Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt, können Eigentümer ihn gerichtlich anfechten. Rechtsgrundlage: § 44 WEG.
Anfechtungsklage: 1 Monat ab Beschlussfassung
Klagebegründung: 2 Monate ab Beschlussfassung (Ausschlussfrist)
Achtung: Die Frist läuft ab dem Tag der Versammlung – nicht ab Zugang des Protokolls. Wer zu spät klagt, verliert sein Anfechtungsrecht unwiederbringlich.
Seit der WEG-Reform 2020 ist der Klagegegner immer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) – nicht einzelne Eigentümer und nicht die Hausverwaltung.
Ein angefochtener Beschluss bleibt bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung vorläufig gültig. Nur eine einstweilige Verfügung kann die Umsetzung stoppen.
Beschlussanfechtungen sind rechtlich komplex. Wir empfehlen dringend, bereits vor Ablauf der Monatsfrist einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzuzuziehen.
Wann darf eine Eigentümerversammlung gültig abstimmen?
Vor der Reform war eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn Eigentümer mit mehr als 50 % der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten waren. Fehlten zu viele, musste eine neue Versammlung einberufen werden.
Das gilt seit dem 01. Dezember 2020 nicht mehr. § 25 Abs. 3 WEG a. F. wurde ersatzlos gestrichen. Heute ist jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung beschlussfähig – unabhängig davon, wie viele Eigentümer erscheinen.
Die Gemeinschaftsordnung kann von den gesetzlichen Stimmrechtsregeln abweichen – z. B. kann sie festlegen, dass jede Einheit eine Stimme hat (Kopfprinzip) oder nach MEA abgestimmt wird.
Chronologische Übersicht aller Beschlüsse der WEG – Pflichtdokument.
Die Beschlusssammlung listet alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung und Umlaufbeschlüsse – mit Datum, Ergebnis und Wortlaut. Sie ist wichtig für Käufer, Erben und die Nachvollziehbarkeit von Entscheidungen.
In LumenOS ist die Sammlung digital abrufbar – statt „schicken wir Ihnen zu“.
Vollmacht für Eigentümer, den Verwaltervertrag im Namen der WEG zu unterschreiben.
Die WEG kann in der Versammlung Bevollmächtigte bestimmen – meist ein oder zwei Eigentümer –, die den Verwaltervertrag rechtsverbindlich unterzeichnen dürfen. Ohne Bevollmächtigung und Vertrag ist eine Bestellung allein noch nicht wirksam umgesetzt.
Jährliches Treffen aller Eigentümer – Beschlüsse, Abrechnung, Verwalter.
Die Eigentümerversammlung ist das höchste Gremium der WEG. Hier werden Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Verwalterbestellung und größere Maßnahmen beschlossen.
Bei Schad & Nebauer findet die Versammlung nahe Ihrer Anlage statt – kurze Wege statt langer Anfahrten zum Verwalter.
Ihr gesetzliches Recht, alle Verwaltungsunterlagen einzusehen – ohne Begründung.
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, sämtliche Verwaltungsunterlagen der WEG einzusehen (§ 18 Abs. 4 WEG). Dieses Recht kann weder durch die Gemeinschaftsordnung noch durch Beschluss eingeschränkt werden. Sie müssen keine Begründung angeben.
Die Einsicht ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters nach vorheriger Ankündigung und innerhalb der Geschäftszeiten zu gewähren. Ein Anspruch auf postalische Zusendung von Kopien besteht nach aktueller Rechtsprechung nur in engen Ausnahmefällen.
Sie können jedoch verlangen, dass der Verwalter Ihnen gegen Kostenerstattung Kopien konkret benannter Belege fertigt.
In LumenOS können berechtigte Eigentümer Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Beschlusssammlungen und Belegprüfungsergebnisse jederzeit digital einsehen – ohne Terminvereinbarung.
Hinweis: Das Einsichtsrecht gilt auch für ausgeschiedene Eigentümer für die Zeit ihrer Zugehörigkeit zur WEG.
Der sanfteste Weg – wenn WEG und Verwaltung sich einigen, ohne Fristen oder Streit.
Neben der ordentlichen Kündigung und der Abberufung aus wichtigem Grund gibt es einen dritten Weg: die einvernehmliche Auflösung (Aufhebungsvertrag). WEG und Hausverwaltung einigen sich dabei gemeinsam auf ein Vertragsende – ohne Fristen einhalten oder Gründe nachweisen zu müssen.
Tipp: Der Aufhebungsvertrag sollte alle offenen Punkte regeln – Rückgabe von Unterlagen, Endabrechnung, Zeitplan. Unklarheiten kosten später viel Nerven.
Die Abberufung beendet das Verwalteramt sofort durch Mehrheitsbeschluss (aus wichtigem Grund sogar fristlos). Die einvernehmliche Auflösung braucht die Zustimmung der bisherigen Verwaltung, bietet dafür aber mehr Planungssicherheit.
Alles, was allen Eigentümern gemeinsam gehört – Dach, Treppenhaus, Heizung.
Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes, die nicht einer einzelnen Wohnung allein gehören: Treppenhaus, Dach, Fassade, Aufzug, Heizungsanlage, Grundstück.
Für diese Bereiche tragen alle Eigentümer gemeinsam Verantwortung – über Hausgeld, Rücklagen und Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. Die Hausverwaltung kümmert sich um Organisation und Umsetzung.
Die Hausordnung auf juristischer Ebene – regelt das Miteinander in Ihrer WEG verbindlich.
Die Gemeinschaftsordnung (GO) ist der Teil der Teilungserklärung, der die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander regelt. Sie ist ein rechtlich verbindliches Regelwerk, das im Grundbuch eingetragen ist – nicht zu verwechseln mit der einfachen Hausordnung (Ruhezeiten, Müllentsorgung).
Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung – sie gilt auch für Käufer (Rechtsnachfolger). Ein Beschluss der Eigentümerversammlung gilt ebenfalls für alle, kann aber in der Regel mit einfacher Mehrheit gefasst oder aufgehoben werden. Die Gemeinschaftsordnung zu ändern erfordert dagegen meist Allstimmigkeit.
Wichtig: Vor jedem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie die Gemeinschaftsordnung vollständig gelesen haben.
Ihre monatliche Vorauszahlung an die WEG – für laufende Kosten und Rücklagen.
Hausgeld (auch Wohngeld) zahlen Sie monatlich an die WEG. Daraus werden laufende Kosten wie Hausmeister, Versicherung, Müll und Heizung bezahlt – und ein Teil fließt in die Instandhaltungsrücklage.
Einmal im Jahr erhalten Sie die Jahresabrechnung: Dort sehen Sie, was tatsächlich angefallen ist und ob Sie Nachzahlung oder Guthaben haben.
Spielregeln für den Alltag im Haus – verbindlich, aber nicht dasselbe wie die Gemeinschaftsordnung.
Die Hausordnung regelt den alltäglichen Umgang im Gebäude: Ruhezeiten, Nutzung von Gemeinschaftsflächen, Müllentsorgung, Schneeräumen, Haustiere oder Fahrradabstellplätze. Sie wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung festgelegt – in der Regel mit einfacher Mehrheit.
Die Gemeinschaftsordnung ist Teil der Teilungserklärung und im Grundbuch eingetragen – sie regelt die rechtliche Struktur der WEG. Die Hausordnung regelt den praktischen Alltag und kann einfacher geändert werden.
Eigentümer können durch Beschluss der Eigentümerversammlung Maßnahmen gegen Verstöße einleiten. In schweren Fällen (wiederholte, erhebliche Störungen) besteht das Recht auf Entziehung des Wohnungseigentums (§ 17 WEG) – ein Extremfall, der praktisch selten vorkommt.
Warum Heizkosten nicht einfach nach Wohnfläche verteilt werden dürfen – und was das für Ihre Abrechnung bedeutet.
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, wie Heiz- und Warmwasserkosten in Gebäuden mit zentraler Versorgung aufzuteilen sind. Ein bestimmter Teil der Heizkosten muss zwingend nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden – unabhängig davon, was in der Gemeinschaftsordnung steht.
Heizkosten müssen zu mindestens 50 %, höchstens 70 % nach Verbrauch abgerechnet werden. Die restlichen 30–50 % dürfen nach Grundkosten (z. B. nach Wohnfläche) verteilt werden.
Üblich in der Praxis: 30 % Grundkosten / 70 % Verbrauch. Für Warmwasser gilt dasselbe Prinzip.
Die Verbrauchsdaten werden von Messdienstleistern (z. B. Techem, ista, Minol) erfasst. Diese liefern ihre Heizkostenabrechnung meist im Frühjahr oder Frühsommer – oft erst April bis Juni. Solange diese Daten fehlen, kann die WEG-Jahresabrechnung nicht fertiggestellt werden.
Seit dem 1. Januar 2027 müssen neu eingebaute Messgeräte fernablesbar (smart-meter-fähig) sein – viele WEGs rüsten bereits jetzt um.
Staatlich geprüfte Erlaubnis für Hausverwaltung – Qualifikationsnachweis durch die Industrie- und Handelskammer.
§ 34c der Gewerbeordnung (GewO) regelt, wer Immobilien und Wohnungen gewerblich vermitteln oder verwalten darf. Hausverwaltungen benötigen dafür eine behördliche Erlaubnis – und müssen ihre Zuverlässigkeit und fachliche Eignung nachweisen.
Die IHK-Zertifizierung ist der anerkannte Weg: Die Industrie- und Handelskammer prüft Wissen, Erfahrung und Qualifikation – und bestätigt, dass jemand die Anforderungen für eine Hausverwaltung erfüllt.
Wenn Ihre Hausverwaltung IHK-zertifiziert nach § 34c GewO ist, wissen Sie: Die Verantwortlichen haben nicht „einfach eine Firma gegründet“, sondern eine offizielle Qualifikationsprüfung bestanden.
Das ersetzt keine persönliche Chemie – aber es ist ein objektives Qualitätsmerkmal, das bei der Auswahl eines Verwalters mit zählt. Gerade beim Verwalterwechsel hilft es, seriöse Anbieter von unqualifizierten abzugrenzen.
Die Gewerbeordnung ist das zentrale deutsche Gesetz für gewerbliche Tätigkeiten. Paragraph 34c betrifft konkret Immobilien- und Wohnungsvermittler sowie Verwalter. Ohne Erlaubnis darf niemand gewerbsmäßig WEGs verwalten – die IHK-Zertifizierung ist der übliche Nachweis, dass diese Hürde genommen wurde.
David Schad und Oliver Nebauer sind beide IHK-zertifiziert nach § 34c GewO – das sehen Sie auf der Startseite, im Footer und in unseren Unterlagen.
Reservenkonto der WEG für größere Reparaturen und Modernisierungen.
Die Instandhaltungsrücklage ist das Sparkonto der WEG. Aus dem Hausgeld wird regelmäßig eingezahlt, damit bei größeren Maßnahmen – Dachsanierung, Fassade, Aufzug – nicht alles auf einmal aus der Tasche der Eigentümer kommen muss.
Der Rücklagenstand ist in LumenOS für berechtigte Eigentümer jederzeit einsehbar.
Ihre jährliche Abrechnung – was angefallen ist, was Sie gezahlt haben, Nach- oder Guthaben.
Die Jahresabrechnung (Einzelabrechnung für Ihre Einheit) fasst ein Wirtschaftsjahr zusammen: Kosten der WEG, Ihr Anteil, bereits gezahltes Hausgeld – Ergebnis: Nachzahlung oder Guthaben.
Bei uns ist die Abrechnung im Regelfall im 1. bis 2. Halbjahr fertig – abhängig von Heizkostenabrechnung und Übernahmesituation.
Ihr prozentualer Anteil an der gesamten WEG – Grundlage für viele Kosten und Abstimmungen.
Der Miteigentumsanteil (MEA) drückt aus, welchen rechnerischen Anteil am gesamten Grundstücks- und Gebäudeeigentum Sie halten. Er wird in der Teilungserklärung festgelegt und meist in Tausendstel angegeben (z. B. 125/1000 oder 87/1000).
Der MEA sagt nichts über die tatsächliche Wohnfläche aus – er ist ein rechnerischer Anteil, der bei der Aufteilung der Anlage festgelegt wurde.
Zwei Begriffe, die oft verwechselt werden – hier der klare Unterschied.
Das Hausgeld zahlen Sie monatlich als Eigentümer an die WEG. Es deckt alle laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums (Hausmeister, Versicherung, Heizung, Müll) sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Einmal jährlich erhalten Sie die Jahresabrechnung mit dem tatsächlichen Ergebnis: Nachzahlung oder Guthaben.
Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, können Sie die umlagefähigen Betriebskosten (nach Betriebskostenverordnung – BetrKV) auf Ihren Mieter umlegen. Diese Abrechnung nennt sich Nebenkostenabrechnung. Nicht alle Kosten des Hausgelds sind umlagefähig – die Zuführung zur Rücklage und Verwaltungskosten dürfen Sie beispielsweise nicht auf den Mieter umlegen.
Hausgeld = Ihre Zahlung an die WEG als Eigentümer.
Nebenkostenabrechnung = Ihre Abrechnung gegenüber Ihrem Mieter.
Tipp: Im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung übernehmen wir bei Schad & Nebauer auch die Nebenkostenabrechnung gegenüber Ihrem Mieter.
Was passiert nachts, am Wochenende oder im Notfall – und wer entscheidet was?
Ein Notfall kann nicht bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten. Der Verwalter ist gesetzlich berechtigt (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG), Maßnahmen ohne vorherigen Beschluss zu treffen, die zur Abwendung eines Schadens erforderlich sind.
Notfallmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum werden aus den laufenden Mitteln der WEG bezahlt. Liegt der Schaden im Sondereigentum, greift ggf. die Hausratversicherung des Eigentümers oder die Wohngebäudeversicherung der WEG – je nach Ursache.
Bei Schad & Nebauer: Unsere Notfallnummer finden Sie in Ihrem LumenOS-Portal.
Digital, hybrid oder in Präsenz – was seit der WEG-Reform 2020 möglich ist.
Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümerversammlungen auch ganz oder teilweise online stattfinden (§ 23 Abs. 1 WEG).
Der Umlaufbeschluss (schriftliche Abstimmung ohne Versammlung) erfordert die Zustimmung aller Eigentümer. Die Online-Versammlung ist eine echte Versammlung mit Diskussion und Mehrheitsentscheidung – ohne Allstimmigkeitspflicht.
In LumenOS unterstützen wir digitale Einladungen, digitale Vollmachten und die Beschlusssammlung nach der Versammlung.
Ihre eigene Wohnung bzw. Einheit – plus zugehörige Räume wie Keller oder Stellplatz.
Sondereigentum ist das, was Ihnen als Eigentümer allein gehört – in der Regel Ihre Wohnung, dazu oft Kellerabteil, Stellplatz oder Gartenanteil laut Teilungserklärung.
Alles andere ist Gemeinschaftseigentum. Für vermietete Einheiten bieten wir ergänzend eine Sondereigentumsverwaltung an – Mieterkommunikation, Nebenkostenabrechnung und Mahnwesen.
Verwaltung Ihrer vermieteten Wohnung – Mieter, Nebenkosten und Instandhaltung aus einer Hand.
Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) ist ein ergänzendes Leistungspaket für Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten. Während die WEG-Verwaltung das Gemeinschaftseigentum betreut, kümmert sich die SEV um alles rund um Ihr Sondereigentum als Vermieter.
Wenn WEG-Verwaltung und SEV beim selben Anbieter liegen, entfällt die Abstimmung zwischen zwei Verwaltungen. Bei einem Wasserschaden etwa weiß die Verwaltung sofort, ob der Schaden das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum betrifft – und kann beide Seiten koordinieren.
Bei Schad & Nebauer bieten wir die SEV als optionale Ergänzung zur WEG-Verwaltung an.
Exklusive Nutzung einer Gemeinschaftsfläche – kein Eigentum, aber Ihr alleiniges Nutzungsrecht.
Ein Sondernutzungsrecht gibt Ihnen das exklusive Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen – zum Beispiel einen Stellplatz, einen Gartenanteil oder eine Terrasse. Rechtlich gehört die Fläche weiterhin der Gemeinschaft, aber kein anderer Eigentümer darf sie ohne Ihre Zustimmung nutzen.
Seit dem 1. Dezember 2020 können Stellplätze und bestimmte Freiflächen auch als echtes Sondereigentum ins Grundbuch eingetragen werden (§ 3 WEG). Ältere Teilungserklärungen regeln diese Bereiche aber häufig noch als Sondernutzungsrechte. Prüfen Sie Grundbuch und Teilungserklärung – das hat Auswirkungen auf Kosten und Haftung.
Eine außerplanmäßige Zahlung, wenn die Rücklage nicht reicht – Beschluss erforderlich.
Eine Sonderumlage ist eine einmalige Sonderzahlung, die alle Eigentümer zusätzlich zum regulären Hausgeld leisten müssen. Sie wird erhoben, wenn unerwartete Kosten entstehen oder die Instandhaltungsrücklage für eine nötige Maßnahme nicht ausreicht – zum Beispiel bei einer dringenden Dachsanierung.
Rechtsgrundlage: §§ 16 Abs. 2, 28 WEG. Eine Sonderumlage ist keine Strafe, sondern ein zusätzlicher Vorschuss der Eigentümer auf Gemeinschaftskosten.
Die Sonderumlage muss durch die Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss beschlossen werden. Laut BGH (Urteil vom 9. Februar 2024, V ZR 132/23) muss der Beschluss enthalten: den genauen Zweck, die Gesamthöhe, den auf jeden Eigentümer entfallenden Betrag sowie Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten.
Ja. Ein ordnungsgemäß gefasster Beschluss verpflichtet jeden Eigentümer zur Zahlung, auch wenn er gegen die Maßnahme gestimmt hat. Eine Anfechtung ist innerhalb von einem Monat beim Amtsgericht möglich, wenn formelle oder inhaltliche Fehler vorliegen.
Tipp: Ein angemessener Rücklagenstand schützt vor unerwarteten Sonderumlagen. In LumenOS sehen Sie den Rücklagenstand jederzeit.
Das Gründungsdokument Ihrer WEG – legt fest, was Ihnen gehört.
Die Teilungserklärung (§ 8 WEG) ist das zentrale Dokument jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Der ursprüngliche Eigentümer eines Grundstücks erklärt darin gegenüber dem Grundbuchamt, wie das Gebäude in einzelne Einheiten aufgeteilt wird – was Sondereigentum (Ihre Wohnung) und was Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Heizung) ist.
Die Teilungserklärung ist Ihr rechtliches Fundament als Eigentümer. Sie bestimmt, welche Kosten Sie tragen, wie Abstimmungen gewichtet werden und was Sie in Ihrer Einheit dürfen. Beim Kauf einer Wohnung sollten Sie sie vor Vertragsunterzeichnung vollständig lesen – inklusive aller Nachträge.
Ja – aber nur durch eine Vereinbarung aller Eigentümer (Allstimmigkeit) und notarielle Beurkundung mit Eintragung ins Grundbuch. Einzelne Regelungen können mit qualifizierter oder einfacher Mehrheit geändert werden, wenn die Gemeinschaftsordnung das ausdrücklich erlaubt.
Hinweis: Die Teilungserklärung ist beim Grundbuchamt einsehbar. Wir helfen Ihnen bei der Einholung und Interpretation.
Abstimmung ohne Versammlung – schriftlich oder digital, wenn alle zustimmen.
Bei einem Umlaufbeschluss stimmen Eigentümer ohne Präsenzversammlung ab – per Post, E-Mail oder digital. Das geht nur bei bestimmten Themen und wenn das WEG-Recht sowie die Gemeinschaftsordnung es erlauben.
LumenOS unterstützt digitale Umläufe – weniger Papier, schnellere Entscheidungen.
Versicherung des Verwalters – schützt die WEG bei finanziellen Fehlern.
Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung (Berufshaftpflicht für Verwalter) springt ein, wenn durch Fehler der Hausverwaltung ein finanzieller Schaden entsteht – z. B. bei falscher Buchung oder versäumten Fristen.
Schad & Nebauer ist mit 1 Million Euro Deckung abgesichert – ein wichtiger Baustein neben der IHK-Zertifizierung.
Regel, nach der Kosten auf die Eigentümer aufgeteilt werden – z. B. nach Wohnfläche.
Der Verteilerschlüssel legt fest, wer welchen Anteil an einer Kostenposition trägt – oft nach Wohnfläche, Miteigentumsanteilen oder Verbrauch (z. B. Heizung).
Er steht in der Teilungserklärung bzw. wird in der Versammlung beschlossen. Bei der Belegprüfung prüft der Beirat mit, ob die Zuordnung passt.
Was die Hausverwaltung kostet – und wann sie mehr berechnen darf.
Die Grundvergütung wird pro Einheit und Monat vereinbart und deckt den gesamten laufenden Verwaltungsaufwand ab: kaufmännische Buchführung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, eine ordentliche Eigentümerversammlung pro Jahr, laufende Kommunikation und Koordination.
Richtwert Bayern (Stand 2026): ca. 25–45 € pro Einheit / Monat. Größere WEGs können durch Skaleneffekte günstiger sein.
Sondervergütungen sind zulässig, wenn sie im Verwaltervertrag klar aufgeführt sind, die Tätigkeit klar vom Grundleistungsumfang abgegrenzt ist und der Betrag konkret benannt ist.
BGH, Urteil vom 5. Juli 2019 (V ZR 278/17): Sondervergütungen sind nur zulässig, wenn Grundleistung und Sonderleistung klar voneinander abgegrenzt sind. Ist die Abgrenzung unklar, darf keine Sondervergütung berechnet werden.
Bei Schad & Nebauer sind alle Sondervergütungen im Vertrag transparent aufgeführt – keine versteckten Kosten.
Vertrag zwischen WEG und Hausverwaltung – Leistungen, Laufzeit, Kündigung.
Der Verwaltervertrag regelt, was die Hausverwaltung leistet, wie lange sie im Amt ist und unter welchen Bedingungen gekündigt werden kann. Er wird von bevollmächtigten Eigentümern nach dem Bestellungsbeschluss unterschrieben.
Typisch sind Laufzeiten von drei Jahren – achten Sie auf automatische Verlängerungsklauseln.
Nicht zur Versammlung – und trotzdem mitbestimmen.
Wenn Sie an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen können, können Sie eine andere Person bevollmächtigen, in Ihrem Namen teilzunehmen und abzustimmen. Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 3 WEG.
Seit der WEG-Reform 2020 müssen Vollmachten in Textform vorliegen: lesbar, dauerhaft speicherbar und mit erkennbarer Identität des Vollmachtgebers.
Gültig: Brief oder Fax · E-Mail (mit vollständigem Namen im Text) · Digitale Vollmacht über LumenOS
Nicht ausreichend: Mündliche Vollmacht (auch telefonisch) · WhatsApp ohne vollständigen Namen und Datum
Grundsätzlich jeden – auch Personen, die selbst kein Mitglied der WEG sind (Ehepartner, Kinder, Rechtsanwälte). Ausnahme: Die Gemeinschaftsordnung kann einschränken, wen Sie bevollmächtigen dürfen.
In LumenOS können Sie Ihre Stimmrechtsvollmacht direkt digital ausstellen – vor der Versammlung, ohne Papierkram.
Hinweis: Der Lexikoneintrag „Bevollmächtigung" beschreibt den speziellen Fall, bei dem die WEG Eigentümer bevollmächtigt, den Verwaltervertrag zu unterzeichnen – das ist ein anderer Vorgang.
Wohnungseigentümergemeinschaft – alle Eigentümer eines Gebäudes gemeinsam.
WEG steht für Wohnungseigentümergemeinschaft. Das sind alle Eigentümer einer Anlage – also eines Mehrfamilienhauses oder einer Wohnanlage –, die gemeinsam Entscheidungen treffen und ein gemeinsames Budget verwalten.
Die Hausverwaltung handelt im Auftrag der WEG: Sie setzt Beschlüsse um, führt die Bücher und koordiniert Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.
Jahresplan der WEG – erwartete Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr.
Der Wirtschaftsplan zeigt, wofür die WEG im kommenden Jahr Geld einplant: Hausmeister, Versicherung, Rücklagenzuführung, geplante Instandhaltung. Er wird in der Eigentümerversammlung beschlossen und bildet die Basis für Ihr Hausgeld.
Mehr als § 34c – die höchste Qualifikationsstufe für Hausverwaltungen.
Seit der WEG-Reform 2020 gibt es zwei staatliche Qualifikationsnachweise für Hausverwaltungen. Der § 34c GewO regelt die gewerberechtliche Erlaubnis. Der § 26a WEG geht darüber hinaus: Er verlangt eine IHK-Sachkundeprüfung speziell für die WEG-Verwaltung – tiefes Fachwissen in WEG-Recht, Buchhaltung und Gebäudetechnik. Nur wer diese Prüfung bestanden hat, darf sich offiziell „Zertifizierter Verwalter" nennen.
Jeder Eigentümer einer WEG kann verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG bestellt wird (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Dieses Recht gilt seit dem 1. Dezember 2022 und seit dem 1. Juni 2024 auch für alle Bestandsverwaltungen (Übergangsfrist abgelaufen).
Ausnahme: Der Anspruch gilt nicht, wenn die WEG weniger als 9 Sondereigentumseinheiten hat und ein Wohnungseigentümer selbst als Verwalter bestellt wurde.
Zertifizierte Verwalter sind verpflichtet, sich innerhalb von drei Kalenderjahren mindestens 20 Stunden fortzubilden (§ 34c GewO i. V. m. MaBV). David Schad und Oliver Nebauer erfüllen beide die Anforderungen nach § 34c GewO und § 26a WEG.
Keine Wartezeiten, keine Anrufe: Ihre Unterlagen, Beschlüsse und Abrechnung – jederzeit, von jedem Gerät.
Persönlich, unverbindlich – David und Oliver nehmen sich Zeit für Ihre WEG.