Wissen & Orientierung

Fachbegriffe verständlich, Abläufe strukturiert – alles, was Eigentümer und Beiräte für ihre WEG wissen wollen, ohne Fachchinesisch.

Lexikon Ratgeber Checklisten

Zum Lexikon FAQ & Kontakt

Begriffe
im Lexikon

Ratgeber
& Guides

Checklisten
zum Abhaken

Alles an einem Ort

Wissensbereiche

Vom schnellen Begriff bis zum kompletten Wechsel-Leitfaden – wählen Sie, was Sie gerade brauchen.

Lexikon

WEG, Hausgeld, Belegprüfung & Co. – kurz erklärt, verlinkbar von überall auf der Website.

Begriffe ansehen →

Ratgeber

12 ausführliche Guides zu Jahresabrechnung, Wasserschaden, Renovierung und mehr – direkt hier zum Lesen.

Ratgeber lesen →

Checklisten

9 interaktive To-do-Listen – für Wohnungskauf, Wasserschaden, Eigentümerversammlung und mehr.

Listen abhaken →

FAQ & Kontakt

Die häufigsten Fragen – und direkter Draht zu David und Oliver.

Zum FAQ →

Schritt für Schritt

Ratgeber & Guides

Ausführliche Leitfäden zu den wichtigsten WEG-Themen – Klicken zum Lesen.

Direkt hier lesen

Weitere Guides zu Finanzen, Notfällen und Eigentümerversammlung – aufklappen zum Lesen.

Die Jahresabrechnung besteht aus zwei Teilen: der Gesamtabrechnung für die gesamte WEG (alle Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres) und der Einzelabrechnung – Ihr persönlicher Anteil, aufgeteilt nach Kostenarten und Verteilungsschlüssel. Am Ende steht eine Nachzahlung oder ein Guthaben.

Schritt-für-Schritt-Leseanleitung

Schritt 1: Vergleichen Sie die Gesamtausgaben mit dem Wirtschaftsplan des Vorjahres. Große Abweichungen (z. B. doppelt so hohe Heizkosten) sollten erklärt sein.

Schritt 2: Verstehen Sie Ihren Verteilerschlüssel. Typische Schlüssel: nach Miteigentumsanteilen (MEA), nach Wohnfläche, nach Verbrauch (Heizung – gesetzlich vorgeschrieben nach Heizkostenverordnung) oder nach Einheit (Kopfprinzip).

Schritt 3: Prüfen Sie, ob Ihre Hausgeldvorauszahlungen korrekt eingetragen sind (Dauerauftrag × 12 Monate).

Schritt 4: Identifizieren Sie Sonderposten (große Reparaturen, Einmal-Ausgaben) – diese sind normal und kein Zeichen für schlechte Verwaltung.

Was, wenn ich nicht einverstanden bin?

Beschlüsse der Eigentümerversammlung können innerhalb von einem Monat nach der Versammlung beim Amtsgericht angefochten werden (§ 44 WEG). Bei Schad & Nebauer sind die Belege in LumenOS ganzjährig digital abrufbar.

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei konkreten rechtlichen Fragen empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Sofortmaßnahmen (erste 15 Minuten)

Wasser abstellen: Haupthahn Ihrer Einheit zudrehen. Lässt sich der Zufluss nicht stoppen oder betrifft es das Gemeinschaftseigentum (z. B. Hauptleitung): sofort die Hausverwaltung anrufen. Bei Gefahr im Verzug – Wasser läuft weiter, Decke oder Wand wird nass – parallel einen Sanitär-Notdienst zur Sofortabdichtung holen; die Hausverwaltung trotzdem unverzüglich informieren.
Strom sichern: Bei Nässe nahe Steckdosen den Sicherungskasten abschalten.
Schaden dokumentieren: Fotos und Videos aufnehmen, bevor mit Trocknung begonnen wird – entscheidend für die spätere Abwicklung.
Betroffene informieren: Nachbarn, die darunter oder daneben wohnen.
Hausverwaltung kontaktieren – Versicherung und Handwerker koordinieren wir für die WEG; Sie müssen die Gebäudeversicherung nicht selbst anrufen.

Wer zahlt was?

Schaden am Gemeinschaftseigentum (z. B. Hauptleitung bricht): → Wohngebäudeversicherung der WEG. Der Verwalter meldet den Schaden und koordiniert Handwerker.

Schaden aus Ihrem Sondereigentum (z. B. Waschmaschine läuft über): → Privathaftpflichtversicherung für Schäden bei anderen; Hausratversicherung für eigenes Mobiliar.

Wichtig: Führen Sie keine eigenmächtigen Trocknungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durch, bevor die Hausverwaltung informiert wurde – das gefährdet den Versicherungsschutz.

Häufige Fehler vermeiden

Keinen Schaden „auf sich beruhen lassen" – Feuchtigkeit zieht Schimmel nach sich
Keine mündlichen Absprachen – alles schriftlich dokumentieren
Keine Eigenreparaturen am Gemeinschaftseigentum ohne Abstimmung

Was Sie immer dürfen (Sondereigentum)

Tapezieren, streichen, neue Bodenbeläge verlegen
z. B. Wände in neuer Farbe streichen, Tapete erneuern, Laminat, Parkett oder Vinyl verlegen
Innentüren austauschen
z. B. neue Zimmertür, modernere Badtür, Schiebetür im Sondereigentum
Küche und Bad renovieren (Fliesen, Mobiliar)
z. B. neue Fliesen im Bad, Dusche erneuern, Einbauküche tauschen, Waschbecken und Armaturen austauschen
Steckdosen und Lichtschalter tauschen (Fachbetrieb)
z. B. neue Schalterserie, dimmbare Beleuchtung, zusätzliche Steckdose in der Küche

Was einen Beschluss erfordert (§ 20 WEG)

Balkon verglasen oder überdachen
z. B. Wintergarten am Balkon, fest montierte Verglasung, Markise mit dauerhafter Befestigung an der Fassade
Rollläden an der Außenfassade anbringen
z. B. elektrischer Außenrollladen, Raffstore an der Gebäudefassade
Klimaanlage mit Außengerät an der Fassade
z. B. Split-Klimaanlage mit sichtbarem Außengerät, Klimagerät am Balkon montiert
Kaminofen einbauen (Schornstein = Gemeinschaftseigentum)
z. B. Kaminanschluss an den Gemeinschaftsschornstein, neuer Rauchabzug durch das Dach
Durchbrüche durch tragende Wände
z. B. größere Öffnung zwischen Wohnzimmer und Küche, Tür in einer tragenden Innenwand

Die Rechtslage: Besonderer Schutz für WEG-Forderungen

Seit der WEG-Reform 2020 genießt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine privilegierte Stellung: Hausgeld-Forderungen sind im Zwangsversteigerungsverfahren vorrangig (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) – die WEG steht vor anderen Gläubigern, soweit Rückstände der letzten 5 Jahre und max. 5 % des Verkehrswertes nicht übersteigen.

Der typische Ablauf bei Zahlungsverzug

Erste Mahnung durch die Hausverwaltung nach Zahlungsverzug mit Fristsetzung.
Zweite Mahnung mit Ankündigung rechtlicher Schritte.
Gerichtliches Mahnverfahren oder Klage im Namen der WEG (§ 43 WEG) – kein gesonderter Beschluss nötig, die Verwaltung ist dazu befugt.
Zwangsvollstreckung nach Vollstreckungstitel: Pfändung oder – als letztes Mittel – Zwangsversteigerung der Einheit.

Was bedeutet das für die anderen Eigentümer?

Kurzfristig müssen die übrigen Eigentümer die Lücke durch erhöhte Vorauszahlungen oder eine Sonderumlage schließen, wenn keine ausreichenden Rücklagen vorhanden sind. Bei Schad & Nebauer verfolgen wir Rückstände konsequent – Sie sehen den Status in LumenOS.

Wann ist sie nötig?

Dringende Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen (z. B. nach Sturmschaden)
Abberufung und Neubestellung eines Verwalters außerhalb des regulären Rhythmus
Beschlussfassung über eine Sonderumlage für akuten Bedarf
Wenn ein Umlaufbeschluss scheitert (erfordert Allstimmigkeit)

Wer kann sie einberufen?

Jeder Eigentümer kann in Textform und unter Angabe des Zwecks von der Verwaltung die Einberufung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Die Verwaltung muss dann tätig werden. Bleibt sie untätig, kann der Verwaltungsbeirat (§ 24 Abs. 3 WEG) oder ein vom Amtsgericht ermächtigter Eigentümer einberufen.

Das Verfahren

Einberufung mindestens 3 Wochen vorher in Textform (§ 24 Abs. 4 WEG), außer in besonders dringenden Fällen.
Tagesordnung mit konkreten Beschlusspunkten – nur über angekündigte Punkte darf abgestimmt werden.
Abstimmung: i. d. R. einfache Mehrheit; für bestimmte Maßnahmen höhere Mehrheiten nötig.

Tipp: Für weniger dringende Entscheidungen ist ein Umlaufbeschluss oft schneller und günstiger.

Warum ist die Heizkostenabrechnung separat?

Die Heizkosten einer WEG werden nicht direkt von der Hausverwaltung, sondern von einem spezialisierten Messdienstleister (z. B. Techem, ista, Minol, Brunata) abgerechnet. Dieser liest die Verbrauchsdaten aller Einheiten aus, berechnet den Verteilungsschlüssel und erstellt eine gesonderte Heizkostenabrechnung, die dann in die WEG-Jahresabrechnung einfließt.

Die Kostenblöcke im Überblick

Schritt 1 – Gesamtkosten: Alle Kosten für Heizenergie (Öl, Gas, Fernwärme) plus Betriebskosten (Wartung, Schornsteinfeger, Messdienstleister).

Schritt 2 – Aufteilung nach Heizkostenverordnung:

30–50 % Grundkosten → nach Wohnfläche (auch für sparsame Nutzer)
50–70 % Verbrauchskosten → nach tatsächlichem Verbrauch laut Messgerät

Üblichster Schlüssel in der Praxis: 30 % Grundkosten / 70 % Verbrauch.

Schritt 3 – Ihr Anteil: Ihr Verbrauchsanteil wird aus den Ablesewerten Ihrer Heizkörperverteiler errechnet. Der Grundkostenanteil richtet sich nach Ihrer Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche der WEG.

Häufige Verwirrungsquellen

„Ich war im Urlaub – warum zahle ich trotzdem?"
Weil 30–50 % als Grundkosten nach Fläche verteilt werden. Auch wer kaum heizt, zahlt seinen Grundkostenanteil.

„Warum kommt die Jahresabrechnung so spät?"
Die Hausverwaltung kann erst abrechnen, wenn der Messdienstleister seine Daten geliefert hat – oft erst April bis Juni des Folgejahres.

Sie haben das Recht, die Heizkostenabrechnung des Messdienstleisters vollständig einzusehen (§ 18 Abs. 4 WEG). In LumenOS stellen wir Ihnen die vollständige Abrechnung digital zur Verfügung.

Die vier privilegierten Maßnahmen

Seit der WEG-Reform 2020 haben einzelne Eigentümer das Recht, bestimmte bauliche Veränderungen durchzuführen – auch wenn die Mehrheit dagegen ist (§ 20 Abs. 2 WEG):

Barrierefreiheit: Rampe, Treppenlift, Haltegriffe im Bad, Türverbreiterung – für Menschen mit Behinderung, ältere oder pflegebedürftige Personen.
Einbruchschutz: Sicherheitsschlösser, einbruchsichere Fenstersicherungen, Videosprechanlagen.
Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge (Wallbox): Jeder Eigentümer eines Stellplatzes kann auf eigene Kosten eine Ladestation installieren.
Glasfaser-Breitbandanschluss: Jeder Eigentümer kann auf eigene Kosten einen Glasfaseranschluss verlangen.

Was bedeutet „Recht auf Durchführung"?

Die Gemeinschaft kann diese Maßnahmen nicht pauschal ablehnen. Sie kann aber:

Die Art und Weise der Ausführung mitbestimmen (Modell, Handwerker)
Verlangen, dass die Kosten ausschließlich der antragstellende Eigentümer trägt
Prüfen, ob die Maßnahme ordnungsgemäß durchgeführt wird

Wie beantrage ich eine privilegierte Maßnahme?

Antrag in Textform an die Hausverwaltung
Aufnahme als Tagesordnungspunkt in die nächste Eigentümerversammlung
Beschluss über die Durchführungsmodalitäten (nicht über das Ob, sondern das Wie)

Tipp: Stellen Sie Ihren Antrag frühzeitig – idealerweise mehrere Wochen vor der nächsten Eigentümerversammlung.

Nicht-privilegierte bauliche Veränderungen (z. B. Balkon, Klimaanlage, Dachterrasse) erfordern weiterhin einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss.

Die WEG in 3 Sätzen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht, sobald ein Gebäude mehrere Eigentümer hat. Alle Eigentümer teilen sich das Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Heizung) und treffen gemeinsam Entscheidungen darüber. Die Hausverwaltung ist das ausführende Organ, das im Auftrag aller Eigentümer handelt.

Ihre drei Rollen als Eigentümer

1. Als Mitglied der WEG: Sie haben Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung, zahlen monatlich Hausgeld und tragen Ihren Anteil an Gemeinschaftskosten.

2. Als Eigentümer Ihrer Wohnung: Innerhalb Ihres Sondereigentums haben Sie weitgehende Freiheit – Renovierungen, Vermietung, Gestaltung. Einschränkungen gibt es nur, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

3. Als Teil der Gemeinschaft: Beschlüsse der Mehrheit binden alle – auch Sie, auch wenn Sie dagegen gestimmt haben. Deshalb lohnt es sich, die Eigentümerversammlung regelmäßig zu besuchen.

Was kostet mich die WEG monatlich?

Das Hausgeld setzt sich typischerweise zusammen aus:

Betriebskosten: Hausmeister, Reinigung, Müll, Versicherungen, Strom Gemeinschaftsflächen
Heizkosten: Zentrale Heizanlage aller Einheiten
Verwaltungskosten: Vergütung der Hausverwaltung
Rücklage: Ihr Anteil an der Instandhaltungsrücklage (nicht umlagefähig auf Mieter!)

Einmal im Jahr erhalten Sie die Jahresabrechnung – dort sehen Sie, was tatsächlich angefallen ist und ob Sie eine Nachzahlung oder ein Guthaben haben.

Die wichtigsten ersten Schritte

Teilungserklärung (was gehört Ihnen, was ist Gemeinschaft) vollständig lesen
Gemeinschaftsordnung – Regeln des Zusammenlebens kennen
Letztes Versammlungsprotokoll und aktuellen Wirtschaftsplan beschaffen
Zugangsdaten für das Eigentümerportal (LumenOS) einrichten
Erste Eigentümerversammlung besuchen – beste Möglichkeit, Miteigentümer und Verwaltung kennenzulernen

Bei Fragen: Schreiben Sie uns unter info@hv-schadnebauer.de oder buchen Sie einen kostenlosen Beratungstermin.

Die häufigsten Konfliktquellen

Lärmbelästigung und Nutzung von Gemeinschaftsflächen
Streit über geplante Sanierungen und deren Kosten
Unzufriedenheit mit der Hausverwaltung
Eigenmächtige bauliche Veränderungen ohne Beschluss
Hausgeld-Rückstände einzelner Eigentümer

Der Eskalationsweg – Schritt für Schritt

Nicht jeder Konflikt braucht denselben Weg. Orientieren Sie sich an der Art des Problems:

Direktes Gespräch: Viele Konflikte entstehen aus Missverständnissen. Ein ruhiges, sachliches Gespräch – möglichst schriftlich dokumentiert – ist der sinnvolle erste Schritt.
Passende Anlaufstelle je nach Konflikt:
- Lärm und Ruhestörung (besonders nachts oder wiederholt): Polizei (110) oder Ordnungsamt – dafür ist nicht die Hausverwaltung zuständig.
- Hausordnung (Parken, Müll, Haustiere, Gemeinschaftsräume): Vorfälle schriftlich festhalten und den Beirat informieren. Die Hausverwaltung setzt Beschlüsse um und bearbeitet Verwaltungsvorgänge – sie vermittelt aber nicht zwischen streitenden Nachbarn.
- Schäden am Gemeinschaftseigentum: Der Verwaltung melden – Reparaturen und Versicherungsfälle gehören zu deren Aufgaben.
- Hausgeld-Rückstände: Der Verwaltung melden – sie führt das formale Mahnverfahren im Auftrag der WEG durch.
Eigentümerversammlung: Wenn ein Thema alle Eigentümer betrifft oder dauerhaft geregelt werden soll (z. B. Sanierung, Änderung der Hausordnung), als Tagesordnungspunkt einbringen. Beschlüsse binden alle.
Mediation / Schlichtung: Bei festgefahrenen Nachbarschaftskonflikten – oft kostengünstiger und beziehungsschonender als ein Gerichtsverfahren.
Beschlussanfechtung: Bei rechtswidrigen Beschlüssen: Anfechtung innerhalb eines Monats (§ 44 WEG). Frist unbedingt einhalten!
Klage vor dem Amtsgericht: Bei schwerwiegenden oder unlösbaren Streitigkeiten – zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Anlage.

Wann lohnt sich ein Anwalt?

Sobald Fristen relevant werden (Beschlussanfechtung: 1 Monat!)
Bei komplexen Eigentumsfragen (Gemeinschafts- vs. Sondereigentum)
Bei Konflikten mit der Hausverwaltung, die Pflichtverletzungen vermuten lassen

Empfehlung: Suchen Sie einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht – nicht jeden Anwalt. Das Rechtsgebiet ist sehr speziell.

Was tut der Verwalter? – Sichtbarkeit der Aufgaben

Oben die sichtbare Spitze – unten der Großteil der Arbeit. Die Pyramide zeigt, welche Aufgaben Eigentümer sehen, was Beiräte mitprüfen und was täglich im Hintergrund läuft.

1 Spitze

Was Eigentümer sehen

Das Ergebnis – nicht der Weg dahin

Wirtschaftsplan
Hausgeldabrechnung
Eigentümerversammlung
Rundschreiben & Aushänge
Anwesenheit der Verwaltung bei Versammlungen
Präsenz in der Wohnanlage
Individuelle Beratung & Information
Mitwirkung bei Wohnungsverkäufen

2 Mitte

Was Verwaltungsbeiräte mitbekommen

Prüfung, Vorbereitung, Kontrolle

Instandhaltung & Instandsetzung: Preisanfragen, Ausschreibungen, Preisspiegel, Beratung, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle
Belegprüfung
Vorbereitung der Eigentümerversammlungen
Ortstermine & Begehungen
Beitragsgespräche
Korrespondenz & Verträge
Maßnahmen zur Einhaltung der Hausordnung
Mahnwesen bei Zahlungsverzug von Hausgeld

3 Basis

Was Eigentümer in der Regel nicht sehen

Der Großteil der täglichen Verwaltungsarbeit

Kaufmännisch

Verbuchen aller Geldein- und -ausgänge
Monatliche Sollstellung der Hausgeldbeiträge
Lastschriftbuchungen & Überwachung der Zahlungseingänge
Mahnen, ggf. Einleiten von Klagen bei Rückstand
Verwalten & Disponieren auf Giro-, Festgeld- und Sparkonten
Rechnungskontrolle, Anweisen & Veranlassen von Zahlungen
Gehaltszahlungen inkl. Lohnbuchhaltung
Lohnsteuer, Sozialabgaben, vermögenswirksame Leistungen
Meldungen an Finanzamt, Krankenkasse & Sozialversicherungsträger
Sonderumlagen berechnen & anfordern
Wirtschaftspläne & Abrechnungen erstellen
Heizkostenabrechnungen veranlassen
Verbrauchswerte erfassen (Heizöl, Wasser, Strom)
Steuer- & Abgabenrecht beachten (LSt, USt, Grundsteuer …)

Technisch

Handwerkerangebote, Ausschreibungen & Angebotsspiegel
Termine nachhalten (Angebote, Aufträge, Mängelrügen, Gewährleistung)
Hausmeister einweisen & einarbeiten
Öffentlich-rechtliche Genehmigungen (z. B. Antenne)
Wartungs- & Versicherungsverträge (Gebäude, Gewässerschutz, Glas, Haftpflicht, Aufzug, Heizung …)
TÜV-, Brandschutz- & Blitzschutzprüfungen organisieren
Schlüsselbestellungen & Schadensmeldungen bei Versicherungsfällen
Schadensbeseitigung durch Handwerker & Abrechnung mit Versicherung
Instandsetzung & Instandhaltung beauftragen, überwachen & abrechnen
Sachverständige beauftragen
Technische Vorschriften beachten (HeizkostenV, HeizanlagenV, DruckbehälterV, Landesbauordnung …)

Allgemein & rechtlich

Korrespondenz mit Eigentümern
Verhandeln mit Behörden, Hausmeistern & Lieferanten
Beschwerden & Verstöße gegen die Hausordnung bearbeiten
Fristwahrung & Abwendung von Rechtsnachteilen für die Gemeinschaft
Beratung von Eigentümern & Hausmeistern
Verträge abschließen (Wartung, Versicherung, Dienstleistung, Lieferung)
Versammlung: Saalbestellung, Tagesordnung, Beschlussentwürfe
Beschlussniederschrift erstellen & an alle Eigentümer versenden
Beschlussumsetzung & Beschlusssammlung pflegen
Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Beschlussanfechtungen & Hausgeldklagen
Genehmigungen (Telefon, Veräußerung, Vermietung, gewerbliche Nutzung)
Schulung von Hausmeisterpersonal
Rechtskenntnis: WEG, BGB, HGB, Grundbuch, Insolvenzrecht, Nachbarschaftsrecht …

Bei Schad & Nebauer machen wir diesen Umfang nachvollziehbar: In LumenOS sehen Sie Abrechnungen, Belege und Beschlüsse digital.

Die zwei Pflichtversicherungen (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG)

1. Wohngebäudeversicherung (verbunden, zum Neuwert):
Deckt Schäden durch Feuer, Leitungswasser (Rohrbruch), Sturm und Hagel. Dringend empfohlen: Elementarschadenklausel zusätzlich vereinbaren (Überschwemmung, Starkregen – nicht automatisch enthalten!).

Wichtig: Die Wohngebäudeversicherung versichert auch fest eingebaute Teile Ihrer Wohnung (Böden, Einbauküche, Fliesen) – soweit sie zum Gebäude gehören.

2. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht:
Deckt Personen- und Sachschäden Dritter durch das Gebäude – z. B. ein Passant, der auf dem nicht geräumten Gehweg ausrutscht.

Empfohlene Zusatzversicherungen

Elementarschadenversicherung (dringend empfohlen): Angesichts des Klimawandels und zunehmender Extremwetterereignisse dringend prüfen.
Haus- und Grundbesitzer-Rechtsschutz: Deckt Anwalts- und Gerichtskosten bei Streit mit Handwerkern, Nachbarn oder Mietern.
Technische Versicherung / Maschinenversicherung: Für Aufzüge und Heizungsanlagen – sinnvoll bei teureren Anlagen.
Glasversicherung: Bruchschäden an Gemeinschafts-Glasflächen (Treppenhausfenster, Eingang).

Was jeder Eigentümer selbst versichern muss

Die WEG-Versicherungen schützen das Gemeinschaftseigentum. Für Ihren persönlichen Schutz brauchen Sie:

Hausratversicherung (Möbel, Elektronik, Kleidung)
Privathaftpflichtversicherung (Schäden, die Sie anderen verursachen – z. B. überlaufende Waschmaschine)

Empfehlung: Lassen Sie Ihre WEG-Versicherungen alle 3–5 Jahre prüfen. Versicherungssummen veralten, neue Risiken entstehen. Die Hausverwaltung prüft dies im Zuge des jährlichen Versicherungsmanagements.

Fachbegriffe verständlich

Das Lexikon

Begriff wählen, Erklärung lesen – verlinkbar von überall auf der Website.

36 Begriffe

Begriff anklicken – Erklärung erscheint unten

Verwalterwechsel Abberufung & Bestellung Grundlagen Beirat Finanzen Belegprüfung Recht & Vertrauen Beschlussanfechtung Digital & Beschlüsse Beschlussfähigkeit Digital & Beschlüsse Beschlusssammlung Verwalterwechsel Bevollmächtigung Grundlagen Eigentümerversammlung Recht & Vertrauen Einsichtsrecht des Eigentümers Verwalterwechsel Einvernehmliche Auflösung des Verwaltervertrags Grundlagen Gemeinschaftseigentum Grundlagen Gemeinschaftsordnung Finanzen Hausgeld Recht & Vertrauen Hausordnung Finanzen Heizkostenverordnung (HeizkostenV) Recht & Vertrauen IHK-Zertifizierung § 34c GewO Finanzen Instandhaltungsrücklage Finanzen Jahresabrechnung Grundlagen Miteigentumsanteil (MEA) Finanzen Nebenkostenabrechnung vs. Hausgeld Grundlagen Notdienst & Notfallmanagement Digital & Beschlüsse Online-Eigentümerversammlung Grundlagen Sondereigentum Grundlagen Sondereigentumsverwaltung (SEV) Grundlagen Sondernutzungsrecht Finanzen Sonderumlage Grundlagen Teilungserklärung Digital & Beschlüsse Umlaufbeschluss Recht & Vertrauen Vermögensschadenhaftpflicht Finanzen Verteilerschlüssel Finanzen Verwaltervergütung & Sondervergütung Verwalterwechsel Verwaltervertrag Grundlagen Vollmacht / Stimmrechtsvollmacht Grundlagen WEG Finanzen Wirtschaftsplan Recht & Vertrauen Zertifizierter Verwalter § 26a WEG

Kein Begriff gefunden.

Wählen Sie oben einen Begriff aus der Liste.

Verwalterwechsel

Abberufung & Bestellung

Zwei Beschlüsse der Versammlung – alte Verwaltung ab, neue Verwaltung an.

Kurz erklärt

Abberufung beendet das Verwalteramt der bisherigen Hausverwaltung. Bestellung ernennt die neue Verwaltung. Beides sind getrennte Beschlüsse der Eigentümerversammlung – oft werden sie in derselben Sitzung gefasst.

Zusätzlich muss der alte Verwaltervertrag gekündigt oder auslaufen – Vertrag und Beschluss greifen ineinander.

Beispiel

In einer Versammlung stimmen die Eigentümer: Beschluss 1 – alte Verwaltung abberufen. Beschluss 2 – Schad & Nebauer bestellen. Parallel läuft die Kündigung des alten Verwaltervertrags zum Monatsende.

Grundlagen

Beirat

Von der WEG gewählte Eigentümervertreter – Kontrolle und Mitwirkung.

Kurz erklärt

Der Beirat (Beirat der WEG) besteht aus Eigentümern, die von der Versammlung gewählt werden. Er unterstützt die Hausverwaltung, prüft Rechnungen und berät bei wichtigen Entscheidungen – ohne selbst Verwalter zu sein.

In LumenOS können Beiräte Belege ganzjährig prüfen, statt alles kurz vor der Eigentümerversammlung unter Zeitdruck abzuarbeiten.

Beispiel

Die Hausverwaltung reicht eine 12.000 €-Rechnung für die Gartenpflege ein. Der Beirat prüft: War die Leistung beauftragt? Stimmt der Betrag? Erst dann wird die Rechnung zur Zahlung freigegeben.

Finanzen

Belegprüfung

Kontrolle von Rechnungen und Buchungen – ob Kosten plausibel und korrekt verbucht sind.

Kurz erklärt

Bei der Belegprüfung schauen Beirat und Verwaltung, ob eingegangene Rechnungen stimmen: richtiges Konto, plausibler Betrag, korrekte Zuordnung zur WEG.

Viele Verwaltungen bündeln das kurz vor der Eigentümerversammlung. Wir machen das ganzjährig in LumenOS – Fehler fallen früher auf, die Versammlung kann früher stattfinden.

Beispiel

Die Müllabfuhr stellt 4.200 € in Rechnung – der Beirat prüft in LumenOS: Passt der Betrag zum Vertrag? Wurde die richtige Kostenstelle belastet? Erst dann wird gezahlt.

Recht & Vertrauen

Beschlussanfechtung

Ein Beschluss, den Sie für falsch halten – was Sie innerhalb eines Monats tun können.

Kurz erklärt

Nicht jeder Beschluss der Eigentümerversammlung ist automatisch rechtmäßig. Wenn ein Beschluss formelle Fehler hat (falsche Einladung, fehlende Ankündigung) oder inhaltlich gegen das WEG, die Gemeinschaftsordnung oder das Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt, können Eigentümer ihn gerichtlich anfechten. Rechtsgrundlage: § 44 WEG.

Die drei Klagearten

Anfechtungsklage: Der Beschluss ist zunächst gültig, kann aber durch ein Urteil für ungültig erklärt werden. Anwendungsfall: Formfehler, inhaltliche Mängel, Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung.
Nichtigkeitsklage: Der Beschluss ist von Anfang an nichtig – er entfaltet nie Rechtswirkung. Anwendungsfall: besonders schwere Fehler, z. B. Eingriff in unentziehbare Rechte einzelner Eigentümer. Die Nichtigkeit ist nicht fristgebunden.
Beschlussersetzungsklage: Die Eigentümerversammlung hat es unterlassen, einen erforderlichen Beschluss zu fassen. Das Gericht ersetzt ihn durch Urteil.

Die Fristen – wichtig!

Anfechtungsklage: 1 Monat ab Beschlussfassung
Klagebegründung: 2 Monate ab Beschlussfassung (Ausschlussfrist)

Achtung: Die Frist läuft ab dem Tag der Versammlung – nicht ab Zugang des Protokolls. Wer zu spät klagt, verliert sein Anfechtungsrecht unwiederbringlich.

Seit der WEG-Reform 2020 ist der Klagegegner immer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) – nicht einzelne Eigentümer und nicht die Hausverwaltung.

Ein angefochtener Beschluss bleibt bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung vorläufig gültig. Nur eine einstweilige Verfügung kann die Umsetzung stoppen.

Wichtiger Hinweis

Beschlussanfechtungen sind rechtlich komplex. Wir empfehlen dringend, bereits vor Ablauf der Monatsfrist einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzuzuziehen.

Digital & Beschlüsse

Beschlussfähigkeit

Wann darf eine Eigentümerversammlung gültig abstimmen?

E 1

E 2

E 3

E 4

E 5

E 6

E 7

E 8

E 9

E 10

0Ja

0Nein

0Anwesend

Stimmen Sie ab, um das Ergebnis zu sehen.

Beschlussfähig braucht es in der Regel mehr als die Hälfte aller Stimmen anwesend (Kopfprinzip).

Die wichtigste Neuerung der WEG-Reform 2020

Vor der Reform war eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn Eigentümer mit mehr als 50 % der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten waren. Fehlten zu viele, musste eine neue Versammlung einberufen werden.

Das gilt seit dem 01. Dezember 2020 nicht mehr. § 25 Abs. 3 WEG a. F. wurde ersatzlos gestrichen. Heute ist jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung beschlussfähig – unabhängig davon, wie viele Eigentümer erscheinen.

Was bedeutet das für Sie?

Auch wenn nur ein einziger Eigentümer erscheint, können gültige Beschlüsse gefasst werden (nur über angekündigte Punkte)
Wenn Sie nicht erscheinen oder keine Vollmacht erteilen, können Sie überstimmt werden – auch bei wichtigen Themen
Nutzen Sie bei Verhinderung immer eine schriftliche oder digitale Vollmacht
In LumenOS können Sie eine digitale Vollmacht direkt in der Plattform ausstellen

Stimmrechtsregelungen in der Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung kann von den gesetzlichen Stimmrechtsregeln abweichen – z. B. kann sie festlegen, dass jede Einheit eine Stimme hat (Kopfprinzip) oder nach MEA abgestimmt wird.

Verwalterwechsel

Bevollmächtigung

Vollmacht für Eigentümer, den Verwaltervertrag im Namen der WEG zu unterschreiben.

Kurz erklärt

Die WEG kann in der Versammlung Bevollmächtigte bestimmen – meist ein oder zwei Eigentümer –, die den Verwaltervertrag rechtsverbindlich unterzeichnen dürfen. Ohne Bevollmächtigung und Vertrag ist eine Bestellung allein noch nicht wirksam umgesetzt.

Beispiel

20 Eigentümer können nicht alle unterschreiben – die Versammlung bestellt Frau Müller und Herrn Schmidt als Bevollmächtigte. Nur diese beiden unterschreiben den neuen Verwaltervertrag verbindlich für die WEG.

Grundlagen

Eigentümerversammlung

Jährliches Treffen aller Eigentümer – Beschlüsse, Abrechnung, Verwalter.

E 1

E 2

E 3

E 4

E 5

E 6

E 7

E 8

E 9

E 10

0Ja

0Nein

0Anwesend

Stimmen Sie ab, um das Ergebnis zu sehen.

Einfache Mehrheit: mehr Ja- als Nein-Stimmen unter den Abstimmenden.

Kurz erklärt

Die Eigentümerversammlung ist das höchste Gremium der WEG. Hier werden Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Verwalterbestellung und größere Maßnahmen beschlossen.

Bei Schad & Nebauer findet die Versammlung nahe Ihrer Anlage statt – kurze Wege statt langer Anfahrten zum Verwalter.

Beispiel

Einmal im Jahr treffen sich alle Eigentümer: Die Jahresabrechnung wird beschlossen, der Wirtschaftsplan fürs nächste Jahr genehmigt und über größere Reparaturen abgestimmt – z. B. ob die Fassade 2027 saniert wird.

Recht & Vertrauen

Einsichtsrecht des Eigentümers

Ihr gesetzliches Recht, alle Verwaltungsunterlagen einzusehen – ohne Begründung.

Kurz erklärt

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, sämtliche Verwaltungsunterlagen der WEG einzusehen (§ 18 Abs. 4 WEG). Dieses Recht kann weder durch die Gemeinschaftsordnung noch durch Beschluss eingeschränkt werden. Sie müssen keine Begründung angeben.

Welche Unterlagen darf ich einsehen?

Jahresabrechnungen und Einzelnachweise
Wirtschaftspläne
Rechnungen und Zahlungsbelege
Verträge mit Dienstleistern und Handwerkern
Versicherungspolicen und Schadensregulierungen
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Kontoauszüge der Gemeinschaftskonten
Beschlusssammlungen und Verwaltungskorrespondenz

Wie funktioniert die Einsicht in der Praxis?

Die Einsicht ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters nach vorheriger Ankündigung und innerhalb der Geschäftszeiten zu gewähren. Ein Anspruch auf postalische Zusendung von Kopien besteht nach aktueller Rechtsprechung nur in engen Ausnahmefällen.

Sie können jedoch verlangen, dass der Verwalter Ihnen gegen Kostenerstattung Kopien konkret benannter Belege fertigt.

In LumenOS können berechtigte Eigentümer Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Beschlusssammlungen und Belegprüfungsergebnisse jederzeit digital einsehen – ohne Terminvereinbarung.

Hinweis: Das Einsichtsrecht gilt auch für ausgeschiedene Eigentümer für die Zeit ihrer Zugehörigkeit zur WEG.

Verwalterwechsel

Einvernehmliche Auflösung des Verwaltervertrags

Der sanfteste Weg – wenn WEG und Verwaltung sich einigen, ohne Fristen oder Streit.

Kurz erklärt

Neben der ordentlichen Kündigung und der Abberufung aus wichtigem Grund gibt es einen dritten Weg: die einvernehmliche Auflösung (Aufhebungsvertrag). WEG und Hausverwaltung einigen sich dabei gemeinsam auf ein Vertragsende – ohne Fristen einhalten oder Gründe nachweisen zu müssen.

Wann ist das sinnvoll?

Wenn die ordentliche Kündigungsfrist noch läuft und beide Seiten früher auseinander möchten
Wenn ein wichtiger Grund für eine Abberufung juristisch schwer nachzuweisen wäre
Wenn ein laufendes Projekt erst abgeschlossen werden soll, bevor der Wechsel vollzogen wird
Wenn das Verhältnis zerrüttet ist, aber kein offener Streit gewünscht wird

Ablauf

WEG und Verwaltung verhandeln die Konditionen (Übergabe, Restzahlungen, Endabrechnung, Fristen)
Die Einigung wird schriftlich als Aufhebungsvertrag festgehalten
Die Eigentümerversammlung genehmigt die einvernehmliche Auflösung durch Beschluss
Danach beginnt die Übergabephase an die neue Verwaltung

Tipp: Der Aufhebungsvertrag sollte alle offenen Punkte regeln – Rückgabe von Unterlagen, Endabrechnung, Zeitplan. Unklarheiten kosten später viel Nerven.

Unterschied zur Abberufung

Die Abberufung beendet das Verwalteramt sofort durch Mehrheitsbeschluss (aus wichtigem Grund sogar fristlos). Die einvernehmliche Auflösung braucht die Zustimmung der bisherigen Verwaltung, bietet dafür aber mehr Planungssicherheit.

Grundlagen

Gemeinschaftseigentum

Alles, was allen Eigentümern gemeinsam gehört – Dach, Treppenhaus, Heizung.

Kurz erklärt

Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes, die nicht einer einzelnen Wohnung allein gehören: Treppenhaus, Dach, Fassade, Aufzug, Heizungsanlage, Grundstück.

Für diese Bereiche tragen alle Eigentümer gemeinsam Verantwortung – über Hausgeld, Rücklagen und Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. Die Hausverwaltung kümmert sich um Organisation und Umsetzung.

Beispiel

Der neue Aufzug, die Fassadenanstrich-Maßnahme oder die Heizungsreparatur im Keller betreffen alle – die Kosten werden nach dem Verteilerschlüssel auf alle Einheiten umgelegt, nicht nur auf die Wohnung im Erdgeschoss.

Grundlagen

Gemeinschaftsordnung

Die Hausordnung auf juristischer Ebene – regelt das Miteinander in Ihrer WEG verbindlich.

Kurz erklärt

Die Gemeinschaftsordnung (GO) ist der Teil der Teilungserklärung, der die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander regelt. Sie ist ein rechtlich verbindliches Regelwerk, das im Grundbuch eingetragen ist – nicht zu verwechseln mit der einfachen Hausordnung (Ruhezeiten, Müllentsorgung).

Was steht typischerweise drin?

Abweichende Kostenverteilungsschlüssel (z. B. Heizkosten nach Verbrauch)
Stimmrechtsregelungen (z. B. Kopfprinzip oder Abstimmung nach MEA)
Zustimmungserfordernisse (z. B. für Vermietung oder bauliche Veränderungen)
Regelungen zu Sondernutzungsrechten
Erweiterungen oder Einschränkungen von gesetzlichen Mehrheitserfordernissen

Gemeinschaftsordnung vs. Beschluss

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung – sie gilt auch für Käufer (Rechtsnachfolger). Ein Beschluss der Eigentümerversammlung gilt ebenfalls für alle, kann aber in der Regel mit einfacher Mehrheit gefasst oder aufgehoben werden. Die Gemeinschaftsordnung zu ändern erfordert dagegen meist Allstimmigkeit.

Wichtig: Vor jedem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie die Gemeinschaftsordnung vollständig gelesen haben.

Finanzen

Hausgeld

Ihre monatliche Vorauszahlung an die WEG – für laufende Kosten und Rücklagen.

Hausgeld / Monat 320 €

Betrieb & Instandhaltung

Hausmeister, Versicherung, Müll, kleinere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum – laufende Kosten der WEG.

Kurz erklärt

Hausgeld (auch Wohngeld) zahlen Sie monatlich an die WEG. Daraus werden laufende Kosten wie Hausmeister, Versicherung, Müll und Heizung bezahlt – und ein Teil fließt in die Instandhaltungsrücklage.

Einmal im Jahr erhalten Sie die Jahresabrechnung: Dort sehen Sie, was tatsächlich angefallen ist und ob Sie Nachzahlung oder Guthaben haben.

Beispiel

Sie überweisen jeden Monat 320 € Hausgeld. Davon zahlt die WEG z. B. den Hausmeister, die Gebäudeversicherung und legt einen Teil auf die Rücklage – ohne dass Sie jede Rechnung einzeln sehen müssen.

Recht & Vertrauen

Hausordnung

Spielregeln für den Alltag im Haus – verbindlich, aber nicht dasselbe wie die Gemeinschaftsordnung.

Kurz erklärt

Die Hausordnung regelt den alltäglichen Umgang im Gebäude: Ruhezeiten, Nutzung von Gemeinschaftsflächen, Müllentsorgung, Schneeräumen, Haustiere oder Fahrradabstellplätze. Sie wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung festgelegt – in der Regel mit einfacher Mehrheit.

Beispiel

Die Hausordnung legt fest: Ruhezeit 22–7 Uhr, Mülltonnen bis 20 Uhr an die Straße, Fahrräder nur im Fahrradraum – nicht im Treppenhaus.

Unterschied zur Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ist Teil der Teilungserklärung und im Grundbuch eingetragen – sie regelt die rechtliche Struktur der WEG. Die Hausordnung regelt den praktischen Alltag und kann einfacher geändert werden.

Was passiert bei Verstößen?

Eigentümer können durch Beschluss der Eigentümerversammlung Maßnahmen gegen Verstöße einleiten. In schweren Fällen (wiederholte, erhebliche Störungen) besteht das Recht auf Entziehung des Wohnungseigentums (§ 17 WEG) – ein Extremfall, der praktisch selten vorkommt.

Finanzen

Heizkostenverordnung (HeizkostenV)

Warum Heizkosten nicht einfach nach Wohnfläche verteilt werden dürfen – und was das für Ihre Abrechnung bedeutet.

Das Grundprinzip: Verbrauch muss zählen

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, wie Heiz- und Warmwasserkosten in Gebäuden mit zentraler Versorgung aufzuteilen sind. Ein bestimmter Teil der Heizkosten muss zwingend nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden – unabhängig davon, was in der Gemeinschaftsordnung steht.

Die Aufteilungsregel

Heizkosten müssen zu mindestens 50 %, höchstens 70 % nach Verbrauch abgerechnet werden. Die restlichen 30–50 % dürfen nach Grundkosten (z. B. nach Wohnfläche) verteilt werden.

Üblich in der Praxis: 30 % Grundkosten / 70 % Verbrauch. Für Warmwasser gilt dasselbe Prinzip.

Warum verzögert die HeizkostenV die Jahresabrechnung?

Die Verbrauchsdaten werden von Messdienstleistern (z. B. Techem, ista, Minol) erfasst. Diese liefern ihre Heizkostenabrechnung meist im Frühjahr oder Frühsommer – oft erst April bis Juni. Solange diese Daten fehlen, kann die WEG-Jahresabrechnung nicht fertiggestellt werden.

Seit dem 1. Januar 2027 müssen neu eingebaute Messgeräte fernablesbar (smart-meter-fähig) sein – viele WEGs rüsten bereits jetzt um.

Recht & Vertrauen

IHK-Zertifizierung § 34c GewO

Staatlich geprüfte Erlaubnis für Hausverwaltung – Qualifikationsnachweis durch die Industrie- und Handelskammer.

Kurz erklärt

§ 34c der Gewerbeordnung (GewO) regelt, wer Immobilien und Wohnungen gewerblich vermitteln oder verwalten darf. Hausverwaltungen benötigen dafür eine behördliche Erlaubnis – und müssen ihre Zuverlässigkeit und fachliche Eignung nachweisen.

Die IHK-Zertifizierung ist der anerkannte Weg: Die Industrie- und Handelskammer prüft Wissen, Erfahrung und Qualifikation – und bestätigt, dass jemand die Anforderungen für eine Hausverwaltung erfüllt.

Beispiel

Ohne § 34c-Erlaubnis dürfte niemand Ihre WEG gewerblich verwalten – so wie ein Gastronom ohne Gesundheitszeugnis keine Küche führen darf. Die IHK-Bestätigung ist der Nachweis, dass der Verwalter diese Hürde legal genommen hat.

Was bedeutet das für Sie als Eigentümer?

Wenn Ihre Hausverwaltung IHK-zertifiziert nach § 34c GewO ist, wissen Sie: Die Verantwortlichen haben nicht „einfach eine Firma gegründet“, sondern eine offizielle Qualifikationsprüfung bestanden.

Das ersetzt keine persönliche Chemie – aber es ist ein objektives Qualitätsmerkmal, das bei der Auswahl eines Verwalters mit zählt. Gerade beim Verwalterwechsel hilft es, seriöse Anbieter von unqualifizierten abzugrenzen.

Was wird geprüft?

Fachwissen zu WEG-Recht, Abrechnung, Versammlungen und Verträgen
Zuverlässigkeit – keine schwerwiegenden Vorstrafen oder Insolvenzen
Praxiserfahrung in der Immobilienverwaltung
Regelmäßige Fortbildung, damit das Wissen aktuell bleibt

§ 34c GewO – was steckt dahinter?

Die Gewerbeordnung ist das zentrale deutsche Gesetz für gewerbliche Tätigkeiten. Paragraph 34c betrifft konkret Immobilien- und Wohnungsvermittler sowie Verwalter. Ohne Erlaubnis darf niemand gewerbsmäßig WEGs verwalten – die IHK-Zertifizierung ist der übliche Nachweis, dass diese Hürde genommen wurde.

David Schad und Oliver Nebauer sind beide IHK-zertifiziert nach § 34c GewO – das sehen Sie auf der Startseite, im Footer und in unseren Unterlagen.

Finanzen

Instandhaltungsrücklage

Reservenkonto der WEG für größere Reparaturen und Modernisierungen.

Hausgeld / Monat 320 €

Betrieb & Instandhaltung

Hausmeister, Versicherung, Müll, kleinere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum – laufende Kosten der WEG.

Kurz erklärt

Die Instandhaltungsrücklage ist das Sparkonto der WEG. Aus dem Hausgeld wird regelmäßig eingezahlt, damit bei größeren Maßnahmen – Dachsanierung, Fassade, Aufzug – nicht alles auf einmal aus der Tasche der Eigentümer kommen muss.

Der Rücklagenstand ist in LumenOS für berechtigte Eigentümer jederzeit einsehbar.

Beispiel

Steht in ein paar Jahren eine Dachsanierung für 80.000 € an, greift die WEG auf die Rücklage zu. Fehlt Geld, beschließen die Eigentümer eine Sonderumlage – statt dass jeder spontan einen fünfstelligen Betrag überweisen muss.

Finanzen

Jahresabrechnung

Ihre jährliche Abrechnung – was angefallen ist, was Sie gezahlt haben, Nach- oder Guthaben.

Kurz erklärt

Die Jahresabrechnung (Einzelabrechnung für Ihre Einheit) fasst ein Wirtschaftsjahr zusammen: Kosten der WEG, Ihr Anteil, bereits gezahltes Hausgeld – Ergebnis: Nachzahlung oder Guthaben.

Bei uns ist die Abrechnung im Regelfall im 1. bis 2. Halbjahr fertig – abhängig von Heizkostenabrechnung und Übernahmesituation.

Beispiel

Sie haben im Jahr 3.840 € Hausgeld gezahlt, Ihr Kostenanteil lag bei 3.650 € – Sie erhalten 190 € zurück. Andersrum: bei 4.100 € Kostenanteil müssten Sie 260 € nachzahlen.

Grundlagen

Miteigentumsanteil (MEA)

Ihr prozentualer Anteil an der gesamten WEG – Grundlage für viele Kosten und Abstimmungen.

Schlüssel Einheiten – Wohnfläche & MEA

Passen Sie die Werte an oder übernehmen Sie sie aus Ihrer Teilungserklärung.

Einheit	Wohnfläche	MEA	Anteil	Betrag
Whg A			—	—
Whg B			—	—
Whg C			—	—
Whg D			—	—
Summe WEG	300 m²	500 /1000

Kosten Gesamtbetrag der WEG

Gesamtkosten

6.000 €

Exakt eingeben

Rechner Was zahle ich?

Wählen Sie Ihre Wohnung oder tragen Sie eigene Werte ein.

Meine Einheit

Ihr Anteil —

Wählen Sie einen Verteilerschlüssel und einen Betrag.

Beispielwerte – der gültige Schlüssel steht in Teilungserklärung oder Beschluss Ihrer WEG.

Kurz erklärt

Der Miteigentumsanteil (MEA) drückt aus, welchen rechnerischen Anteil am gesamten Grundstücks- und Gebäudeeigentum Sie halten. Er wird in der Teilungserklärung festgelegt und meist in Tausendstel angegeben (z. B. 125/1000 oder 87/1000).

Beispiel

Ihre Wohnung hat 125 von 1000 MEA. Kostet eine Dachsanierung 40.000 € und es gilt kein anderer Verteilerschlüssel, zahlen Sie rechnerisch 12,5 % – also 5.000 €.

Wofür ist der MEA relevant?

Kostenverteilung: Wenn kein anderer Schlüssel beschlossen wurde, werden Kosten nach MEA aufgeteilt
Stimmrechte: Nach WEG-Grundprinzip hat jeder Eigentümer eine Stimme (Kopfprinzip, § 25 Abs. 2 WEG) – die Gemeinschaftsordnung kann aber auch Abstimmung nach MEA vorsehen
Grunderwerbsteuer: Der MEA beeinflusst Ihren rechnerischen Anteil am Grundstückswert

Wichtiger Hinweis

Der MEA sagt nichts über die tatsächliche Wohnfläche aus – er ist ein rechnerischer Anteil, der bei der Aufteilung der Anlage festgelegt wurde.

Finanzen

Nebenkostenabrechnung vs. Hausgeld

Zwei Begriffe, die oft verwechselt werden – hier der klare Unterschied.

Hausgeld (Sicht des Eigentümers)

Das Hausgeld zahlen Sie monatlich als Eigentümer an die WEG. Es deckt alle laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums (Hausmeister, Versicherung, Heizung, Müll) sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Einmal jährlich erhalten Sie die Jahresabrechnung mit dem tatsächlichen Ergebnis: Nachzahlung oder Guthaben.

Nebenkostenabrechnung (Sicht des Mieters)

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, können Sie die umlagefähigen Betriebskosten (nach Betriebskostenverordnung – BetrKV) auf Ihren Mieter umlegen. Diese Abrechnung nennt sich Nebenkostenabrechnung. Nicht alle Kosten des Hausgelds sind umlagefähig – die Zuführung zur Rücklage und Verwaltungskosten dürfen Sie beispielsweise nicht auf den Mieter umlegen.

Die Merkhilfe

Hausgeld = Ihre Zahlung an die WEG als Eigentümer.
Nebenkostenabrechnung = Ihre Abrechnung gegenüber Ihrem Mieter.

Tipp: Im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung übernehmen wir bei Schad & Nebauer auch die Nebenkostenabrechnung gegenüber Ihrem Mieter.

Grundlagen

Notdienst & Notfallmanagement

Was passiert nachts, am Wochenende oder im Notfall – und wer entscheidet was?

Wann darf der Verwalter ohne Beschluss handeln?

Ein Notfall kann nicht bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten. Der Verwalter ist gesetzlich berechtigt (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG), Maßnahmen ohne vorherigen Beschluss zu treffen, die zur Abwendung eines Schadens erforderlich sind.

Was gilt als Notfall?

Wassereinbruch oder Rohrbruch mit Schadensrisiko
Ausfall der Heizung in der Heizperiode
Strom- oder Gasausfall im Gemeinschaftsbereich
Dringliche Sicherheitsmängel (defekte Treppenbeleuchtung, kaputtes Schloss)

Wer zahlt im Notfall?

Notfallmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum werden aus den laufenden Mitteln der WEG bezahlt. Liegt der Schaden im Sondereigentum, greift ggf. die Hausratversicherung des Eigentümers oder die Wohngebäudeversicherung der WEG – je nach Ursache.

Bei Schad & Nebauer: Unsere Notfallnummer finden Sie in Ihrem LumenOS-Portal.

Beispiel

Sonntag 23 Uhr: Wasser läuft aus der Decke im Treppenhaus. Der Verwalter ruft den Notdienst – ohne Versammlungsbeschluss, weil sonst Schaden am Gemeinschaftseigentum droht. Die Rechnung zahlt die WEG aus dem Hausgeld.

Digital & Beschlüsse

Online-Eigentümerversammlung

Digital, hybrid oder in Präsenz – was seit der WEG-Reform 2020 möglich ist.

Die drei Versammlungsformate

Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümerversammlungen auch ganz oder teilweise online stattfinden (§ 23 Abs. 1 WEG).

Präsenzversammlung: Alle Eigentümer treffen sich persönlich an einem Ort – nach wie vor das häufigste Format.
Hybride Versammlung: Einige Eigentümer sind vor Ort, andere nehmen digital per Video-Konferenz teil. Beide Gruppen stimmen gleichwertig ab.
Rein digitale Versammlung: Alle nehmen ausschließlich per Video-Konferenz teil – möglich, wenn die Eigentümerversammlung dies beschlossen hat.

Was braucht es für eine Online-Versammlung?

Einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der das Format genehmigt
Eine geeignete technische Plattform mit Abstimmungsmöglichkeit
Sicherstellung, dass alle Eigentümer technisch teilnehmen können

Unterschied zum Umlaufbeschluss

Der Umlaufbeschluss (schriftliche Abstimmung ohne Versammlung) erfordert die Zustimmung aller Eigentümer. Die Online-Versammlung ist eine echte Versammlung mit Diskussion und Mehrheitsentscheidung – ohne Allstimmigkeitspflicht.

In LumenOS unterstützen wir digitale Einladungen, digitale Vollmachten und die Beschlusssammlung nach der Versammlung.

Grundlagen

Sondereigentum

Ihre eigene Wohnung bzw. Einheit – plus zugehörige Räume wie Keller oder Stellplatz.

Kurz erklärt

Sondereigentum ist das, was Ihnen als Eigentümer allein gehört – in der Regel Ihre Wohnung, dazu oft Kellerabteil, Stellplatz oder Gartenanteil laut Teilungserklärung.

Alles andere ist Gemeinschaftseigentum. Für vermietete Einheiten bieten wir ergänzend eine Sondereigentumsverwaltung an – Mieterkommunikation, Nebenkostenabrechnung und Mahnwesen.

Beispiel

Der undichte Wasserhahn in Ihrer Küche fällt unter Sondereigentum – Sie (oder Ihr Mieter) sind zuständig. Ein Rohrbruch in der Kellerleitung, die alle nutzen, ist Gemeinschaftseigentum.

Grundlagen

Sondereigentumsverwaltung (SEV)

Verwaltung Ihrer vermieteten Wohnung – Mieter, Nebenkosten und Instandhaltung aus einer Hand.

Kurz erklärt

Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) ist ein ergänzendes Leistungspaket für Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten. Während die WEG-Verwaltung das Gemeinschaftseigentum betreut, kümmert sich die SEV um alles rund um Ihr Sondereigentum als Vermieter.

Beispiel

Sie vermieten Ihre Wohnung: Die WEG-Verwaltung kümmert sich um Dach und Treppenhaus. Die SEV erstellt die Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter und koordiniert die Reparatur eines undichten Wasserhahns in Ihrer Küche.

Was umfasst die SEV typischerweise?

Mieterkommunikation und Ansprechpartner für Ihren Mieter
Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter (nach BetrKV)
Mahnwesen bei Mietrückständen
Koordination von Reparaturen im Sondereigentum
Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug
Mietersuche und Bonitätsprüfung (auf Wunsch)

Warum WEG + SEV aus einer Hand sinnvoll ist

Wenn WEG-Verwaltung und SEV beim selben Anbieter liegen, entfällt die Abstimmung zwischen zwei Verwaltungen. Bei einem Wasserschaden etwa weiß die Verwaltung sofort, ob der Schaden das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum betrifft – und kann beide Seiten koordinieren.

Bei Schad & Nebauer bieten wir die SEV als optionale Ergänzung zur WEG-Verwaltung an.

Grundlagen

Sondernutzungsrecht

Exklusive Nutzung einer Gemeinschaftsfläche – kein Eigentum, aber Ihr alleiniges Nutzungsrecht.

Kurz erklärt

Ein Sondernutzungsrecht gibt Ihnen das exklusive Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen – zum Beispiel einen Stellplatz, einen Gartenanteil oder eine Terrasse. Rechtlich gehört die Fläche weiterhin der Gemeinschaft, aber kein anderer Eigentümer darf sie ohne Ihre Zustimmung nutzen.

Wichtig nach der WEG-Reform 2020

Seit dem 1. Dezember 2020 können Stellplätze und bestimmte Freiflächen auch als echtes Sondereigentum ins Grundbuch eingetragen werden (§ 3 WEG). Ältere Teilungserklärungen regeln diese Bereiche aber häufig noch als Sondernutzungsrechte. Prüfen Sie Grundbuch und Teilungserklärung – das hat Auswirkungen auf Kosten und Haftung.

Was darf ich – und was nicht?

Den Bereich allein nutzen und anderen die Nutzung untersagen
Im Rahmen der Gemeinschaftsordnung gestalten und pflegen
Das Recht zusammen mit der Wohnung verkaufen (es ist an die Einheit gebunden)
Keine baulichen Veränderungen ohne Beschluss der Eigentümerversammlung
Keine zweckfremde Nutzung (Stellplatz nur zum Parken)

Finanzen

Sonderumlage

Eine außerplanmäßige Zahlung, wenn die Rücklage nicht reicht – Beschluss erforderlich.

Kurz erklärt

Eine Sonderumlage ist eine einmalige Sonderzahlung, die alle Eigentümer zusätzlich zum regulären Hausgeld leisten müssen. Sie wird erhoben, wenn unerwartete Kosten entstehen oder die Instandhaltungsrücklage für eine nötige Maßnahme nicht ausreicht – zum Beispiel bei einer dringenden Dachsanierung.

Rechtsgrundlage: §§ 16 Abs. 2, 28 WEG. Eine Sonderumlage ist keine Strafe, sondern ein zusätzlicher Vorschuss der Eigentümer auf Gemeinschaftskosten.

Wie wird sie beschlossen?

Die Sonderumlage muss durch die Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss beschlossen werden. Laut BGH (Urteil vom 9. Februar 2024, V ZR 132/23) muss der Beschluss enthalten: den genauen Zweck, die Gesamthöhe, den auf jeden Eigentümer entfallenden Betrag sowie Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten.

Muss ich zahlen?

Ja. Ein ordnungsgemäß gefasster Beschluss verpflichtet jeden Eigentümer zur Zahlung, auch wenn er gegen die Maßnahme gestimmt hat. Eine Anfechtung ist innerhalb von einem Monat beim Amtsgericht möglich, wenn formelle oder inhaltliche Fehler vorliegen.

Tipp: Ein angemessener Rücklagenstand schützt vor unerwarteten Sonderumlagen. In LumenOS sehen Sie den Rücklagenstand jederzeit.

Grundlagen

Teilungserklärung

Das Gründungsdokument Ihrer WEG – legt fest, was Ihnen gehört.

Kurz erklärt

Die Teilungserklärung (§ 8 WEG) ist das zentrale Dokument jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Der ursprüngliche Eigentümer eines Grundstücks erklärt darin gegenüber dem Grundbuchamt, wie das Gebäude in einzelne Einheiten aufgeteilt wird – was Sondereigentum (Ihre Wohnung) und was Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Heizung) ist.

Beispiel

Beim Wohnungskauf steht in der Teilungserklärung: Wohnung 3 = Sondereigentum, Keller 3 = dazugehörig, Stellplatz 7 = Sondernutzungsrecht. Genau das sollten Sie vor dem Kauf verstanden haben.

Was steht drin?

Aufteilungsplan: Grundrisse aller Einheiten mit Nummern
Miteigentumsanteile (MEA): Ihr prozentualer Anteil am Gesamteigentum
Gemeinschaftsordnung: Regeln für das Zusammenleben und die Kostenverteilung
Sondernutzungsrechte: z. B. wer welchen Stellplatz oder Gartenanteil allein nutzen darf

Warum ist sie wichtig?

Die Teilungserklärung ist Ihr rechtliches Fundament als Eigentümer. Sie bestimmt, welche Kosten Sie tragen, wie Abstimmungen gewichtet werden und was Sie in Ihrer Einheit dürfen. Beim Kauf einer Wohnung sollten Sie sie vor Vertragsunterzeichnung vollständig lesen – inklusive aller Nachträge.

Kann sie geändert werden?

Ja – aber nur durch eine Vereinbarung aller Eigentümer (Allstimmigkeit) und notarielle Beurkundung mit Eintragung ins Grundbuch. Einzelne Regelungen können mit qualifizierter oder einfacher Mehrheit geändert werden, wenn die Gemeinschaftsordnung das ausdrücklich erlaubt.

Hinweis: Die Teilungserklärung ist beim Grundbuchamt einsehbar. Wir helfen Ihnen bei der Einholung und Interpretation.

Digital & Beschlüsse

Umlaufbeschluss

Abstimmung ohne Versammlung – schriftlich oder digital, wenn alle zustimmen.

Kurz erklärt

Bei einem Umlaufbeschluss stimmen Eigentümer ohne Präsenzversammlung ab – per Post, E-Mail oder digital. Das geht nur bei bestimmten Themen und wenn das WEG-Recht sowie die Gemeinschaftsordnung es erlauben.

LumenOS unterstützt digitale Umläufe – weniger Papier, schnellere Entscheidungen.

Beispiel

Statt einer Extra-Versammlung stimmen alle Eigentümer schriftlich ab, ob der Garten neu bepflanzt werden soll – schneller und günstiger als ein zusätzlicher Versammlungstermin.

Recht & Vertrauen

Vermögensschadenhaftpflicht

Versicherung des Verwalters – schützt die WEG bei finanziellen Fehlern.

Kurz erklärt

Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung (Berufshaftpflicht für Verwalter) springt ein, wenn durch Fehler der Hausverwaltung ein finanzieller Schaden entsteht – z. B. bei falscher Buchung oder versäumten Fristen.

Schad & Nebauer ist mit 1 Million Euro Deckung abgesichert – ein wichtiger Baustein neben der IHK-Zertifizierung.

Beispiel

Die Verwaltung verpasst die Frist zur Beschlussanfechtung eines teuren Sanierungsbeschlusses – der Schaden für die WEG wäre hoch. Die Vermögensschadenhaftpflicht kann solche finanziellen Folgen abfedern.

Finanzen

Verteilerschlüssel

Regel, nach der Kosten auf die Eigentümer aufgeteilt werden – z. B. nach Wohnfläche.

Schlüssel Einheiten – Wohnfläche & MEA

Passen Sie die Werte an oder übernehmen Sie sie aus Ihrer Teilungserklärung.

Einheit	Wohnfläche	MEA	Anteil	Betrag
Whg A			—	—
Whg B			—	—
Whg C			—	—
Whg D			—	—
Summe WEG	300 m²	500 /1000

Kosten Gesamtbetrag der WEG

Gesamtkosten

6.000 €

Exakt eingeben

Rechner Was zahle ich?

Wählen Sie Ihre Wohnung oder tragen Sie eigene Werte ein.

Meine Einheit

Ihr Anteil —

Wählen Sie einen Verteilerschlüssel und einen Betrag.

Beispielwerte – der gültige Schlüssel steht in Teilungserklärung oder Beschluss Ihrer WEG.

Kurz erklärt

Der Verteilerschlüssel legt fest, wer welchen Anteil an einer Kostenposition trägt – oft nach Wohnfläche, Miteigentumsanteilen oder Verbrauch (z. B. Heizung).

Er steht in der Teilungserklärung bzw. wird in der Versammlung beschlossen. Bei der Belegprüfung prüft der Beirat mit, ob die Zuordnung passt.

Beispiel

Die Versicherung kostet 6.000 €. Wohnung A hat 80 m², Wohnung B 40 m² – nach Wohnflächenschlüssel zahlt A etwa doppelt so viel wie B, obwohl beide im selben Haus wohnen.

Finanzen

Verwaltervergütung & Sondervergütung

Was die Hausverwaltung kostet – und wann sie mehr berechnen darf.

Die Grundvergütung

Die Grundvergütung wird pro Einheit und Monat vereinbart und deckt den gesamten laufenden Verwaltungsaufwand ab: kaufmännische Buchführung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, eine ordentliche Eigentümerversammlung pro Jahr, laufende Kommunikation und Koordination.

Richtwert Bayern (Stand 2026): ca. 25–45 € pro Einheit / Monat. Größere WEGs können durch Skaleneffekte günstiger sein.

Wann darf eine Sondervergütung berechnet werden?

Sondervergütungen sind zulässig, wenn sie im Verwaltervertrag klar aufgeführt sind, die Tätigkeit klar vom Grundleistungsumfang abgegrenzt ist und der Betrag konkret benannt ist.

Typische legitime Sondervergütungen

Außerordentliche Eigentümerversammlung (zusätzlich zur Jahres-ETV)
Begleitung größerer Sanierungsmaßnahmen
Intensives Mahnwesen bei anhaltenden Zahlungsrückständen
Koordination von Versicherungsschäden (je nach Umfang)

Was keine Sondervergütung ist

Normale Belegprüfung (Grundleistung)
DSGVO-Dokumentation (Grundleistung laut Rechtsprechung)
Einfache Schriftkorrespondenz mit Eigentümern
Bescheinigungen und Standardnachweise

BGH-Grundsatz

BGH, Urteil vom 5. Juli 2019 (V ZR 278/17): Sondervergütungen sind nur zulässig, wenn Grundleistung und Sonderleistung klar voneinander abgegrenzt sind. Ist die Abgrenzung unklar, darf keine Sondervergütung berechnet werden.

Bei Schad & Nebauer sind alle Sondervergütungen im Vertrag transparent aufgeführt – keine versteckten Kosten.

Beispiel

Eine WEG mit 20 Einheiten zahlt 35 € pro Einheit und Monat Grundvergütung – das deckt Buchhaltung, Jahresabrechnung und die reguläre Versammlung ab. Eine zweite Extra-Versammlung im selben Jahr kann laut Vertrag als Sondervergütung berechnet werden – die normale Belegprüfung hingegen nicht.

Verwalterwechsel

Verwaltervertrag

Vertrag zwischen WEG und Hausverwaltung – Leistungen, Laufzeit, Kündigung.

Kurz erklärt

Der Verwaltervertrag regelt, was die Hausverwaltung leistet, wie lange sie im Amt ist und unter welchen Bedingungen gekündigt werden kann. Er wird von bevollmächtigten Eigentümern nach dem Bestellungsbeschluss unterschrieben.

Typisch sind Laufzeiten von drei Jahren – achten Sie auf automatische Verlängerungsklauseln.

Beispiel

Die Versammlung bestellt eine neue Verwaltung – zwei Eigentümer sind bevollmächtigt und unterschreiben den Vertrag für drei Jahre. Ohne Kündigung verlängert er sich oft automatisch um weitere drei Jahre.

Grundlagen

Vollmacht / Stimmrechtsvollmacht

Nicht zur Versammlung – und trotzdem mitbestimmen.

Kurz erklärt

Wenn Sie an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen können, können Sie eine andere Person bevollmächtigen, in Ihrem Namen teilzunehmen und abzustimmen. Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 3 WEG.

Seit der WEG-Reform 2020 müssen Vollmachten in Textform vorliegen: lesbar, dauerhaft speicherbar und mit erkennbarer Identität des Vollmachtgebers.

Beispiel

Sie sind im Urlaub und können nicht zur Versammlung kommen. Sie schicken per E-Mail eine Stimmrechtsvollmacht an Ihren Nachbarn – mit Ihrem Namen, Datum und Bezug auf die Versammlung am 15. März. Er stimmt in Ihrem Namen ab.

Gültige und ungültige Formen

Gültig: Brief oder Fax · E-Mail (mit vollständigem Namen im Text) · Digitale Vollmacht über LumenOS

Nicht ausreichend: Mündliche Vollmacht (auch telefonisch) · WhatsApp ohne vollständigen Namen und Datum

Wen darf ich bevollmächtigen?

Grundsätzlich jeden – auch Personen, die selbst kein Mitglied der WEG sind (Ehepartner, Kinder, Rechtsanwälte). Ausnahme: Die Gemeinschaftsordnung kann einschränken, wen Sie bevollmächtigen dürfen.

Was muss die Vollmacht enthalten?

Name und Anschrift des Vollmachtgebers
Name der bevollmächtigten Person
Bezug auf die konkrete Versammlung (Datum, Ort)
Umfang: Generalbevollmächtigung oder nur für bestimmte Tagesordnungspunkte
Datum und Unterschrift (bei digitaler Vollmacht: Bestätigung)

Digitale Vollmacht in LumenOS

In LumenOS können Sie Ihre Stimmrechtsvollmacht direkt digital ausstellen – vor der Versammlung, ohne Papierkram.

Hinweis: Der Lexikoneintrag „Bevollmächtigung" beschreibt den speziellen Fall, bei dem die WEG Eigentümer bevollmächtigt, den Verwaltervertrag zu unterzeichnen – das ist ein anderer Vorgang.

Grundlagen

WEG

Wohnungseigentümergemeinschaft – alle Eigentümer eines Gebäudes gemeinsam.

8 Eigentümer = 1 WEG

Jeder besitzt Sondereigentum (seine Wohnung). Dach, Treppenhaus und Heizung gehören allen gemeinsam – Entscheidungen trifft die Versammlung.

Kurz erklärt

WEG steht für Wohnungseigentümergemeinschaft. Das sind alle Eigentümer einer Anlage – also eines Mehrfamilienhauses oder einer Wohnanlage –, die gemeinsam Entscheidungen treffen und ein gemeinsames Budget verwalten.

Die Hausverwaltung handelt im Auftrag der WEG: Sie setzt Beschlüsse um, führt die Bücher und koordiniert Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.

Beispiel

Ein Haus mit 14 Wohnungen und 14 Eigentümern bildet eine WEG. Wenn das Dach undicht ist, entscheiden alle gemeinsam über die Reparatur – nicht jeder allein für „sein“ Dachstück.

Recht & Vertrauen

Zertifizierter Verwalter § 26a WEG

Mehr als § 34c – die höchste Qualifikationsstufe für Hausverwaltungen.

Kurz erklärt

Seit der WEG-Reform 2020 gibt es zwei staatliche Qualifikationsnachweise für Hausverwaltungen. Der § 34c GewO regelt die gewerberechtliche Erlaubnis. Der § 26a WEG geht darüber hinaus: Er verlangt eine IHK-Sachkundeprüfung speziell für die WEG-Verwaltung – tiefes Fachwissen in WEG-Recht, Buchhaltung und Gebäudetechnik. Nur wer diese Prüfung bestanden hat, darf sich offiziell „Zertifizierter Verwalter" nennen.

Unterschied § 34c GewO vs. § 26a WEG

§ 34c GewO: Gewerberechtliche Erlaubnis – Nachweis von Zuverlässigkeit und Grundqualifikation
§ 26a WEG: Zusätzliche IHK-Sachkundeprüfung – tiefes Fachwissen zu WEG-Recht, Buchhaltung und Technik
Nur § 26a berechtigt zur Bezeichnung „Zertifizierter Verwalter"

Ihr Recht als Eigentümer

Jeder Eigentümer einer WEG kann verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG bestellt wird (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Dieses Recht gilt seit dem 1. Dezember 2022 und seit dem 1. Juni 2024 auch für alle Bestandsverwaltungen (Übergangsfrist abgelaufen).

Ausnahme: Der Anspruch gilt nicht, wenn die WEG weniger als 9 Sondereigentumseinheiten hat und ein Wohnungseigentümer selbst als Verwalter bestellt wurde.

Weiterbildungspflicht

Zertifizierte Verwalter sind verpflichtet, sich innerhalb von drei Kalenderjahren mindestens 20 Stunden fortzubilden (§ 34c GewO i. V. m. MaBV). David Schad und Oliver Nebauer erfüllen beide die Anforderungen nach § 34c GewO und § 26a WEG.

Ihr digitales Portal

LumenOS – was Sie tun können

Keine Wartezeiten, keine Anrufe: Ihre Unterlagen, Beschlüsse und Abrechnung – jederzeit, von jedem Gerät.

Finanzen & Abrechnung

Ihre Jahresabrechnung (Einzel- & Gesamtabrechnung)
Aktueller Wirtschaftsplan
Rücklagenstand der Instandhaltungsrücklage
Hausgeld-Vorauszahlungen im Überblick

Beschlüsse & Protokolle

Vollständige Beschlusssammlung – digital, chronologisch
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Ergebnisse von Umlaufbeschlüssen
Verträge mit Dienstleistern einsehen

Aktionen für Eigentümer

Digitale Vollmacht für die Eigentümerversammlung erteilen
Schadensmeldungen einreichen
Anfragen direkt an die Verwaltung stellen
Rechnungen & Belege ganzjährig einsehen (Beirat)

Noch Fragen?

Persönlich, unverbindlich – David und Oliver nehmen sich Zeit für Ihre WEG.

Beratung buchen Angebot anfragen

Wissen & Orientierung

Lexikon

Ratgeber

Checklisten

FAQ & Kontakt

Aufbau der Jahresabrechnung

Schritt-für-Schritt-Leseanleitung

Was, wenn ich nicht einverstanden bin?

Sofortmaßnahmen (erste 15 Minuten)

Wer zahlt was?

Häufige Fehler vermeiden

Was Sie immer dürfen (Sondereigentum)

Was einen Beschluss erfordert (§ 20 WEG)

Die Rechtslage: Besonderer Schutz für WEG-Forderungen

Der typische Ablauf bei Zahlungsverzug

Was bedeutet das für die anderen Eigentümer?

Wann ist sie nötig?

Wer kann sie einberufen?

Das Verfahren

Warum ist die Heizkostenabrechnung separat?

Die Kostenblöcke im Überblick

Häufige Verwirrungsquellen

Die Übergabephase (Wochen 1–4)

Die vier privilegierten Maßnahmen

Was bedeutet „Recht auf Durchführung"?

Wie beantrage ich eine privilegierte Maßnahme?

Die WEG in 3 Sätzen

Ihre drei Rollen als Eigentümer

Was kostet mich die WEG monatlich?

Die wichtigsten ersten Schritte

Die häufigsten Konfliktquellen

Der Eskalationsweg – Schritt für Schritt

Wann lohnt sich ein Anwalt?

Was tut der Verwalter? – Sichtbarkeit der Aufgaben

€ Kaufmännisch

⚙ Technisch

§ Allgemein & rechtlich

Die zwei Pflichtversicherungen (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG)

Empfohlene Zusatzversicherungen

Was jeder Eigentümer selbst versichern muss

Vor dem Verwalterwechsel

Vor der Eigentümerversammlung

Neue WEG – gut vorbereitet

Beim Wohnungskauf

Dokumente einholen

Finanzen der WEG prüfen

Baulicher Zustand & Sonstiges

Im Wasserschaden-Notfall

Sofort (erste 15 Minuten)

Dokumentation & Versicherung

Nachher

Für Beiräte – vor der Eigentümerversammlung

6–8 Wochen vorher

4 Wochen vorher

Vor Ort & Nachher

Unterlagen, die jeder Eigentümer haben sollte

Grundlagendokumente (einmalig beschaffen)

Aktuelle Verwaltungsdokumente (jährlich)

Finanzen & Versicherungen

Kontakte gespeichert

Verwalterwechsel aus Eigentümersicht

Vor dem Beschluss (eigene Vorbereitung)

In der Eigentümerversammlung

Übergangsphase

Qualitätscheck nach 3 Monaten

Sanierungsmaßnahme vorbereiten

Bedarf klären (8–12 Wochen vorher)

Technische Vorbereitung

Finanzierung prüfen

Beschlussvorbereitung

Nach dem Beschluss

Kurz erklärt

Beispiel

Kurz erklärt

Beispiel

Kurz erklärt

Beispiel

Kurz erklärt

Die drei Klagearten

Die Fristen – wichtig!

Kaufmännisch

Technisch

Allgemein & rechtlich