Häufige Fragen –
direkt beantwortet.
Alles, was Eigentümer und Beiräte uns immer wieder fragen: von der Jahresabrechnung bis zum Verwalterwechsel.
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Ihre Fragen – unsere Antworten
Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um unsere Hausverwaltung
Was kostet die Hausverwaltung – und wie erhalte ich ein Angebot?
Die Vergütung einer Hausverwaltung richtet sich nach der Anzahl der Wohneinheiten, dem Leistungsumfang und dem regionalen Markt. Als Orientierung gilt in Bayern ein Richtwert von 25–45 € pro Einheit und Monat für die klassische WEG-Verwaltung. Hinzu kommen ggf. Sondervergütungen für außerordentliche Versammlungen, Mahnwesen oder umfangreiche Sanierungskoordinationen – diese müssen im Verwaltervertrag transparent aufgeführt sein.
Grundsätzlich führen wir vor einem Angebot immer eine Begehung der Immobilie durch, damit das Angebot exakt auf Ihre WEG abgestimmt ist. Das Angebot erhalten Sie am Tag der Begehung direkt im Anschluss – oder auf Wunsch per E-Mail ohne Begehung.
Mehr dazu: Beratung oder Angebot?Angebot anfragen
Wie lang läuft der Verwaltervertrag – und wie ist die Kündigungsfrist?
In der Regel werden Verwalterverträge auf 3 Jahre abgeschlossen, wie es das WEG-Recht vorsieht. Die genaue Laufzeit und Kündigungsfrist wird im Vertrag individuell festgelegt. Wichtig: Viele Verträge verlängern sich automatisch, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird – das sollte die WEG im Blick behalten. Wir beraten Sie gern dazu, welcher Weg für Ihre Situation passt.
Wie kann eine WEG die bisherige Hausverwaltung kündigen?
Es gibt zwei Hauptwege:
1. Ordentliche Kündigung: Die WEG kündigt den Verwaltervertrag unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist. Achtung: Viele Verträge verlängern sich stillschweigend um ein weiteres Jahr, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird – das sollte die WEG unbedingt im Blick behalten.
2. Abberufung aus wichtigem Grund: Die Eigentümerversammlung kann die Verwaltung jederzeit und ohne Kündigungsfrist abberufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 26 Abs. 3 WEG). Das Verwalteramt endet dann sofort.
In beiden Fällen braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Wir unterstützen WEGs bei der Einordnung und begleiten den Wechsel bis zur reibungslosen Übergabe.
Mehr dazu: Die vier Wege im DetailWechsel in 4 SchrittenÜbergabe-Leitfaden
Welche Aufgaben übernimmt die Hausverwaltung?
Die Hausverwaltung kümmert sich um alles rund ums Gebäude, was das Gemeinschaftseigentum betrifft: Verwaltung des Eigentums, Organisation von Reparaturen, Abrechnungen und Kommunikation mit Eigentümern. Sie sorgt dafür, dass alles reibungslos läuft, damit Sie sich um Gemeinschaftseigentum nicht selbst kümmern müssen.
Mehr dazu: Leistungskatalog
Wie kann ich eine Reparatur oder einen Schaden melden?
Sie können Reparaturen oder Schäden bequem über LumenOS, per E-Mail oder telefonisch melden.
Mehr dazu: Tickets & Schadensmeldungen in LumenOS
Wie schnell werden Reparaturanfragen bearbeitet?
Reparaturanfragen werden von uns spätestens innerhalb von 24 Stunden bearbeitet und an die zuständige Fachfirma weitergegeben; in der Praxis erfolgt dies häufig deutlich schneller.
Mehr dazu: Reaktionszeit & Ticket-Status
Wann sind Sie telefonisch erreichbar?
Montag bis Freitag, 10:00–16:00 Uhr – durchgehend, ohne typische Mittagspause. Anders als bei vielen Hausverwaltungen legen wir nicht zwischendurch auf: Sie erreichen uns also auch mittags zuverlässig.
Wie erreiche ich die Hausverwaltung außerhalb der Bürozeiten?
Unsere reguläre Erreichbarkeit ist Montag bis Freitag, 10–16 Uhr, ohne Mittagspause. Für Notfälle außerhalb dieser Zeiten finden Sie die Notfallnummer in Ihrem LumenOS-Kundenportal.
Als Notfall gelten Schäden, die sofortiges Handeln erfordern: Wassereinbruch, Gasaustritt, Ausfall der Heizung in der Heizperiode oder akute Sicherheitsmängel am Gemeinschaftseigentum. In absoluten Notfällen wie Feuer oder Lebensgefahr wenden Sie sich bitte sofort an die Feuerwehr (112) oder den Rettungsdienst.
Mehr dazu: Notfallnummer in LumenOSLexikon: Notfallmanagement
Wann erhalte ich die Jahresabrechnung und wie ist der Zeitrahmen?
Das WEG setzt keine starre gesetzliche Frist. In der Praxis soll die Abrechnung zeitnah nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt werden. Eine wichtige Voraussetzung ist der Eingang der Heizkostenabrechnung vom Messdienstleister – je nach Anbieter liegt diese im Frühjahr oder Sommer vor.
Bei Schad & Nebauer streben wir an, die Abrechnung im 1. bis 2. Quartal des Folgejahres fertigzustellen – und früher, wenn alle Unterlagen vorliegen. In LumenOS können Sie als Eigentümer die Abrechnung und Belege ganzjährig digital einsehen.
Mehr dazu: Ratgeber: Jahresabrechnung lesenBelege in LumenOS einsehen
Kann ich als Eigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen?
Ja, Eigentümer haben jederzeit das Recht, Einsicht in Unterlagen zu nehmen. Viele Dokumente sind direkt in LumenOS verfügbar – Einladungen, Protokolle, Abrechnungen, Belege und mehr, strukturiert nach WEG und Wirtschaftsjahr. Gerne stellen wir Ihnen auch per E-Mail oder Post bestimmte Unterlagen bereit, falls Sie keinen Portalzugang nutzen möchten.
Mehr dazu: Einsicht in Unterlagen mit LumenOS
Kann ich alle Unterlagen auch per Post erhalten?
Ja – Einladungen, Protokolle, Abrechnungen und alle weiteren wichtigen Unterlagen erhalten Sie per E-Mail oder per Post, ganz wie es Ihnen passt. In LumenOS sind die Dokumente zusätzlich jederzeit abrufbar. Ihre Zustellungsart können Sie jederzeit ändern.
Mehr dazu: Unterlagen & Zustellung
Muss ich mich in LumenOS anmelden?
Nein, eine Anmeldung in LumenOS ist nicht zwingend erforderlich. Wir empfehlen die Nutzung jedoch, da unser Verwaltungs-Betriebssystem viele Vorteile bietet und den Überblick erleichtert.
Mehr dazu: So funktioniert LumenOSAlle Vorteile im Überblick
Wie viele Seiten hat Ihre Jahresabrechnung?
Die Abrechnung umfasst in der Regel zwischen 4 und 6 Seiten, abhängig von der Anzahl der Rechnungen.
Kann ich mich nur per E-Mail an Sie wenden?
Nein, Sie können uns selbstverständlich auch per Post kontaktieren oder uns jederzeit telefonisch erreichen. Wir sind für Sie da – auf dem Weg, der Ihnen am liebsten ist.
Wie werden Eigentümerversammlungen organisiert?
Wir laden alle Eigentümer schriftlich mit mindestens drei Wochen Einladungsfrist ein, bereiten die Tagesordnung vor und protokollieren die Ergebnisse der Versammlungen.
Mehr dazu: So organisieren wir EigentümerversammlungenBeschlüsse beim Verwalterwechsel
Wo findet die Eigentümerversammlung statt?
Die Versammlung kommt zu Ihrer WEG – nicht umgekehrt. Wir planen die Eigentümerversammlung in der Nähe der Anlage: kurze Wege für alle Eigentümer, ohne lange Anfahrt.
Mehr dazu: Eigentümerversammlung nahe der Anlage
Bekomme ich die Einladung zur Eigentümerversammlung per Post oder E-Mail?
Ja – so, wie es für Sie passt: Die Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten Sie in LumenOS (sobald sie fertig ist), per E-Mail oder klassisch per Post. Wer digital arbeitet, findet alles zentral im Portal; wer Post bevorzugt, bekommt die Einladung zusätzlich oder alternativ per Brief. Ihre Wunsch-Zustellung können Sie jederzeit anpassen.
Mehr dazu: Einladungen & Unterlagen in LumenOS
Wie viele Wohnungen und WEGs verwalten Sie aktuell?
Wir betreuen derzeit über 250 Einheiten in München und dem Münchner Landkreis, verteilt auf mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften. Wir wachsen bewusst überschaubar – so können David Schad und Oliver Nebauer jede WEG persönlich kennen und betreuen, ohne zur anonymen Massenverwaltung zu werden.
Wer ist mein direkter Ansprechpartner?
Ihre Ansprechpartner sind David Schad und Oliver Nebauer – die Gründer und einzigen Verwalter. Sie erreichen immer dieselbe Person: keine Hotline, kein Callcenter, kein jedes Mal jemand anderes. E-Mails und Anliegen werden spätestens innerhalb von 24 Stunden bearbeitet, in der Praxis oft noch am selben Tag. Bei dringenden Anliegen ist der Notdienst 7 Tage die Woche erreichbar – auch abends und an Feiertagen.
Mehr dazu: Wer steckt dahinter?Kontakt & Erreichbarkeit
Wie schnell reagieren Sie auf E-Mails, Schadensmeldungen und Notfälle?
E-Mails und allgemeine Anfragen beantworten wir spätestens innerhalb von 24 Stunden – oft noch am selben Tag. Schadensmeldungen werden ebenfalls innerhalb von 24 Stunden aufgenommen und an die zuständige Fachfirma weitergegeben. Für echte Notfälle (z. B. Wasserrohrbruch, Heizungsausfall) ist unser Notdienst 7 Tage die Woche erreichbar, auch abends, am Wochenende und an Feiertagen. In absoluten Notfällen wie Feuer oder Lebensgefahr wenden Sie sich bitte sofort an die Feuerwehr oder den Rettungsdienst.
Arbeiten Sie mit festen Handwerkern zusammen oder holen Sie Vergleichsangebote ein?
Never change a running system. Läuft es mit Ihren bestehenden Betrieben – Heizungsbauer, Sanitär, Hausmeister – lassen wir es laufen und koordinieren transparent weiter. Braucht es einen Wechsel oder einen neuen Fachbetrieb, greifen wir auf unseren Firmenstammbaum mit mehr als 100 geprüften Unternehmen im Münchner Raum zurück – schnell einsatzbereit. Bei größeren Maßnahmen holen wir Vergleichsangebote ein, wenn das wirtschaftlich sinnvoll ist und der Beschlussrahmen es vorsieht.
Mehr dazu: Handwerker & Firmenstammbaum
Warum sollten wir uns für Schad & Nebauer entscheiden?
Drei Dinge machen uns aus:
Erstens LumenOS – unser digitales Kundenportal, in dem Sie als Eigentümer oder Beirat jederzeit Jahresabrechnungen, den Rücklagenstand, Belege und die Beschlusssammlung einsehen können – ohne auf uns warten zu müssen.
Zweitens Transparenz: Wir halten Ihnen nichts vor, kommunizieren proaktiv und sind innerhalb von 24 Stunden erreichbar.
Drittens Qualifikation: David Schad und Oliver Nebauer sind beide IHK-zertifiziert nach § 34c GewO und mit 1 Million Euro Vermögensschadenhaftpflicht abgesichert.
Mehr dazu: LumenOS entdeckenKundenstimmen & BewertungenWas uns unterscheidet
Konflikte zwischen Eigentümern – was tun?
Die Hausverwaltung vermittelt neutral zwischen den Parteien und sucht gemeinsam nach Lösungen, um ein harmonisches Miteinander zu fördern.
Was passiert, wenn durch einen Fehler der Hausverwaltung ein Schaden am Objekt entsteht?
Für solche Fälle sind wir bestens abgesichert: Wir verfügen über eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von 1 Million Euro, damit die WEG im Schadensfall geschützt ist.
Kontaktieren Sie uns
Wir sind für Sie da – persönlich, digital und zuverlässig
Telefonzeiten
Montag bis Freitag, 10:00–16:00 Uhr
Durchgehend erreichbar – ohne typische Mittagspause.