Was ist der Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, die gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG zwingend für die Begründung von Wohnungseigentum im Grundbuch erforderlich ist. Er zeigt präzise, wie das Gebäude und das Grundstück aufgeteilt sind, und bildet damit das zeichnerische Fundament Ihrer gesamten WEG.
Aus dem Aufteilungsplan muss eindeutig hervorgehen, welche Räume zum Sondereigentum (Ihre Wohnung) und welche zum Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Heizung …) gehören.
Aus welchen Teilen besteht ein Aufteilungsplan?
- Grundrisse: Alle Geschosse des Gebäudes, einschließlich Keller und Dachgeschoss
- Schnitte: Zeigen die Höhen und Strukturen des Gebäudes (z. B. Raumhöhen, Spitzböden)
- Ansichten: Außenansichten zur vollständigen Erfassung des Gebäudes
- Lageplan: Grundstücksgrenzen und außen liegende Flächen (z. B. offene Stellplätze)
- Nummerierung: Jede Sondereigentumseinheit trägt eine Nummer – alle zusammengehörenden Räume (Wohnung + Keller + Stellplatz) tragen dieselbe Nummer
Welche Planarten gibt es?
Der Begriff „Aufteilungsplan" beschreibt das Gesamtdokument. Es besteht typischerweise aus mehreren zeichnerischen Einzelplänen:
- Grundrissplan: Die wichtigste Komponente – zeigt die horizontale Aufteilung je Geschoss mit den Sondereigentumseinheiten und dem Gemeinschaftseigentum.
- Schnittplan: Vertikaler Schnitt durch das Gebäude – notwendig, um z. B. Dachböden, Tiefgaragen oder Spitzböden exakt zu begrenzen.
- Ansichtsplan: Außenansicht des Gebäudes – ergänzt Grundriss und Schnitt zur vollständigen Bestimmbarkeit.
- Lageplan / Grundstücksplan: Für Freiflächen, die als Sondereigentum eingetragen werden sollen (Stellplätze, Gartenparzellen). Hier sind Maßangaben (Länge × Breite) zwingend, da eine bauliche Abgeschlossenheit fehlt.
Was muss im Aufteilungsplan technisch stimmen?
Der BGH und nachgeordnete Gerichte haben klare Anforderungen entwickelt:
- Maßangaben: Ein bloßer Maßstab (z. B. 1:100) reicht nicht – konkrete Bemaßung ist erforderlich, da sonst beim Abmessen zu große Ungenauigkeiten entstehen (OLG Nürnberg 2023).
- Vollständigkeit: Alle Gebäudeteile müssen gezeigt werden, auch wenn sie nur Gemeinschaftseigentum sind (z. B. Dachstuhlkonstruktion).
- Übereinstimmung: Die Nummern im Aufteilungsplan müssen mit den Nummern in der Teilungserklärung und im Grundbuch übereinstimmen.
- Behördliche Beglaubigung: Unterschrift und Siegel der zuständigen Baubehörde (in München: Lokalbaukommission).
Warum ist er für Käufer so wichtig?
Der Aufteilungsplan bestimmt rechtlich verbindlich, was zu Ihrer Wohnung gehört. Was drin steht, gilt – selbst wenn es der mündlichen Aussage des Verkäufers widerspricht. Achten Sie beim Kauf unbedingt auf:
- Stimmt die Nummer Ihrer Wohnung, Ihres Kellers und Ihres Stellplatzes im Aufteilungsplan überein?
- Ist der Stellplatz als Sondereigentum oder nur als Sondernutzungsrecht eingetragen?
- Liegt ein veralteter Plan vor, der spätere Umbauten (Dachausbau, Zusammenlegung von Wohnungen) nicht zeigt?
Ein nicht aktualisierter Aufteilungsplan kann dazu führen, dass Räume, die Sie kaufen wollen, rechtlich noch zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Kann der Aufteilungsplan geändert werden?
Ja – aber nur mit notarieller Urkunde, neuer behördlicher Beglaubigung und Eintragung im Grundbuch. Das ist mit erheblichem Aufwand verbunden. Ohne Änderung bleibt der ursprüngliche Plan rechtlich maßgebend, auch wenn das Gebäude baulich längst anders aussieht.